スルガ系一棟業者!区分ワンルーム業者へ転身も?

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題名の通り、スルガ系の一棟業者が区分ワンルーム業者へと転身しているパターンが最近非常に多くなってきているようです。

「スルガ系の一棟業者」というワードにピンと来ていない方は、以下の記事を先ずは順番にご覧になってください。

①スルガ系業者による、地方一棟、シェアハウス問題について

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

②スルガ銀行系一棟業者が業績不振に陥っているようです。

倒産続出!?スルガ銀行系の三為業者の今後は!?

一棟業者はスルガ銀行の融資を受けられない為、売るものが無い。

もっと正確に言うと、不動産投資市場に売り物件はたくさんありますが、「融資を引き出せないので、販売が難しくなってきている」と言ったほうが正しいかもしれません。

上記の過去記事を読んでもらえれば分かりますが、一棟物件は価格も大きくほとんどの購入者が融資を利用して物件を購入します。

当然、金融機関もその物件に抵当権をつけて融資をするわけなので、しっかりと物件自体の査定も行います。

ということは、購入者自身の与信(属性)に全く問題が無くても、物件自体がNG(物件評価がNG)で融資を受けられない、というパターンもあります。

特にメガバンクなどから融資を受けようと思うと、その物件評価も非常に厳しく、また、購入者属性もさらに厳しく見られます。

そのような厳しい評価を通過できるような物件が市場にゴロゴロ転がっているハズもありません。

そこで、活躍していたのがスルガ銀行なのであります。

融資スピードも非常に早く、物件評価も非常に甘い。尚且つ購入者属性もメガバンクに比べれば、甘めに見てくれる。また、評価も高めに出してくれるので、実質オーバーローンやフルローンも可能な状況だったのです。

つまりは自己資金の無い人でも、ある程度の属性があれば、融資を受けて一棟の経営をすることが可能だったのです。

そんな折、シェアハウス問題により、スルガ銀行の融資が実質ストップ状況になってしまいました。

こうなると、いままで、スルガ銀行の融資に頼って物件を販売していた三為業者さんたちは売る物件はあっても、融資付けができないので、一気に販路が狭まってしまうのです。

販路が狭まるというのは、融資が受けられない為、現金客を相手に売買するしかなくなってしまうということです。スルガ系の一棟専門業者にとっては致命的なダメージとなります。

そんな一棟業者が次に目を付けたのが新築ワンルーム

新築の区分ワンルームは販売業者の利益も大きいので、スルガ系一棟業者が区分業界に算入してきているようです。

ただし、区分ワンルームは一棟とは違い、提携金融機関からの持ち込みが基本となります。一棟の実績によってはすぐさま提携を結べるような業者もあるかもしれませんが、なかなかそうもいかないでしょう。

そうなると、基本的にSBJ銀行とARUHI(アルヒ)などの金融機関を使った提案が主になってくるかと思います。このブログで何度か注意喚起していますが、上記2つの金融機関から区分ワンルームの提案を受けたときは要注意です。その理由は以下の2つの記事を参照してください。

①SBJ銀行について

必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ。

②アルヒ(ARUHI)について

ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

若しくはローンパックですね。ローンパックは聞きなれない方も多いかもしれませんが、簡単に言うと金融機関を騙して、融資を引き出す悪い手口です。以下詳細です。

投資用ワンルームのローンパックに要注意!

ローンパックは販売不振のワンルームデベロッパーやワンルーム販社がやっています。自社で販売する力があれば、ローンパックなどというリスクを犯すはずもありません。

営業してきた会社と、実際の売買契約を結ぶ会社が異なる場合はこのローンパックの可能性も考えられます。判断が難しい場合は別途HPのお問合せ窓口よりお問合せ下さい。

新築ワンルームを検討するなら必ず中古も検討しましょう

新築のワンルームは販売業者によって、購入後のお客様の印象が驚くほど異なります。

しっかりとした目的意識(なぜ自分がワンルームマンション投資するのか?なぜ新築でなければいけないのか?)を持った中で、その目的と合致した新築物件の提案とフォローがしっかり出来る業者を選ぶ必要があります。

向こう数年間の節税効果を収支に組み込んで、収支はプラスで回りますよ!といった半分詐欺のような営業をしている会社も未だに多く見受けられますのでご注意下さい。

また、新築のワンルームを検討する場合は、必ず中古物件の提案も選択肢に入れてください。

ネット上に見られる、ワンルームマンション投資のトラブル事例のほとんどが「知らなかったため」に起こっています。

確かにほとんどの方が専門家ではない為、ワンルームマンション投資に関する全ての情報を収集することは難しいでしょう。ただし、自分自身で全く調べもせずに全部を業者任せにするほど危険なことはありません。

現にスルガ銀行のシェアハウス問題の根本の原因はまさにコレです。また、家賃保証(サブリース)におけるトラブルの根本の原因も同じです。

前回の記事でもお話ししましたが、基本的に家賃保証(サブリース)はお勧めできません。その理由は以下の記事を参照してください。

ワンルームマンション投資/売却・借り換え時の家賃保証(サブリース)トラブルと解決方法

まとめ

同じ不動産投資ではありますが、一棟と区分では販売方法にかなりギャップがあります。

いままで一棟物件をメインで販売してきた会社さんがいきなり新築の区分ワンルームを販売するとなると苦戦を強いられるでしょう。

そうなれば、会社によっては強引な販売手法になったり、半分騙して売るような手法も今後出てくるでしょう(もちろん真っ当にやっている業者さんもいますが)。

そんな会社に騙されないようにするには「ワンルームマンション投資における最低限の知識」が必要となりますので、このブログがその一助となれば幸いです。

そのかいあってか、最近はセカンドオピニオンのお問合せを非常に多くいただき大変光栄に思っております。

  • ワンルーム業者から提案を受けているが、いまいち信用できない。
  • これがベストな提案なのか分からない。
  • 誰に聞いたらいいか分からない。
  • 何かアドバイスが欲しい。

等、上記に1つでも当てはまる方はお問合せフォームよりその旨を記載してお問合せ下さい。

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