投資用ワンルームマンションの売却方法・必要書類・費用について

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ワンルームマンションの購入について詳しく記載しているHPは多いですが、ワンルームマンションの売却になると途端にネット情報が少なくなってしまいます。

「どんなことがあっても投資用のワンルームマンションを生涯所有し続けるんだ!」という方はこちらのページは飛ばしてください。

今回はそんな投資用のワンルームマンションの売却方法や手続き、またそれに伴う必要書類から費用までを記載していこうと思います。

仲介会社or買取会社を選定する

オーナーさんは不動産を売却するにあたって2つの取引形態のいずれかを選ぶことになります。仲介で売却するのか、それとも買取業者に売却するのか?という問題ですね。

そこについてはこちらの過去記事でご説明しておりますので、ご一読下さい。

投資用ワンルームマンションを売却する際のたった一つの注意点

一般的には仲介の方が高値で売れるとされておりますが、今回は投資用のワンルームマンションです。特殊なんです。

なので、その常識に当てはまらないパターンも多く存在するのがまた面白いところでもありますね。

一般的な仲介のメリット・デメリット

では、実際に仲介で物件を売却する際の一般的なメリットとデメリットを考えていきましょう。

メリット

  • 単純に売りたい金額を提示し、実際にその金額で売りに出せる。
  • 一般的に高く売れる場合が多い(ただしワンルームマンションは別)。

デメリット

  • いつ売れるかが分からない。(買う人が出てきて初めて成約)
  • 瑕疵担保責任を負わなければならない。
  • 諸経費が多くかかる(仲介手数料など)。

一般的な買取のメリット・デメリット

では、実際に買取で物件を売却する際の一般的なメリット・デメリットを考えていきましょう。

メリット

  • 直ぐに売却できる(直ぐに現金化可能)。
  • 瑕疵担保責任を負わなくて済む。
  • 売却諸費用が少なくてすむ(仲介手数料が不要)。

デメリット

  • 売りたい金額で売れない。業者の査定額になる。(ただしワンルームは別)

このようにまとめることができます。オーナーにとって楽なのは買取でしょうね。ただし、希望価格での売却ができない可能性もあるので、事前の買取査定を業者に見積もりしてもらいましょう。

こちらの過去記事でも話しましたが、一般的に投資用のワンルームであれば仲介よりも買取の方が費用対効果良く売却できる場合も多いです。ネット上では仲介が正解かのように記載してある記事が多いですが、売却物件がワンルームであれば、買取をお勧めします。

その理由は仲介で物件を購入する側の立場に立って考えると分かりやすいんですが、そもそもワンルームマンションを仲介会社を通して一般のエンドユーザーさんが購入するのは結構難しいんです。

その理由については以下の記事にまとめてありますので、先ずはご一読下さい。

投資用のワンルームマンションを仲介で購入するのはやっぱり難しい!

だからこそ、そのまま業者に買取してもらうことがおすすめなのであります。

ワンルームマンション売却時の必要書類一覧

では次にワンルームマンション売却時に必要な書類を見ていきましょう。以下のようにまとめられます。

  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
  5. 登記済権利書(登記識別情報)
  6. ローン返済表(ローンがある場合は現在の残高把握のため)
  7. マンション購入時の契約書一式(契約書、重要事項説明書、管理規約、パンフレット、図面など
  8. マンションの管理費・修繕積立金の分かる書類(引き落とし口座コピーなど)
  9. 賃貸管理委託契約書or家賃保証契約書(管理会社に管理を委託している場合)
  10. 賃貸借契約書(入居者にお部屋をいくらで貸し出しているのかわかる書類)

全てを直ぐに用意するのは難しいと思います、取り合えずの査定だけであれば、上記の10の書類の内、赤字の5つの書類があれば簡易査定が可能です

お忙しい方も多いかと思いますので、先ずは買取の簡易査定から徐々に売却戦略(仲介or売主)などを決めていくのが良いでしょう。

ワンルームマンション売却にかかる費用

それでは次にワンルームマンションを売却する際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

仲介の場合

1,仲介手数料

仲介で物件を売却するには仲介手数料が必ずかかってきます。

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都内の物件であればほとんどが400万以上の価格になるかと思いますので、例えば1000万円の物件が仲介で成約した場合の仲介手数料は

(1000万×3%+6万)×1.08=38,88万円

と計算することができます。

2,抵当権抹消費用・住所変更費用など

ワンルームマンションはほとんどの方がローンを組んで購入されていると思います。ローン期間中で売却する際には金融機関の抵当権の抹消を行わなければなりません。

金融機関にもよりますが、基本的には司法書士に抵当権抹消を依頼しますので、司法書士への報酬や抵当権抹消費用または、物件を購入してから住所変更している場合は住所変更費用がかかります。合計3~5万円程度

3,印紙代(場合により)

都内のワンルームマンションの売却であれば、おおよそ価格は1000万~5000万の間に落ち着きます。物件を売却する際にはこの価格帯(1000~5000)の物であれば、印紙代が1万円かかります(売買契約書に貼ります)。その1万円を売主、買主で折半するときもありますが、買主に印紙を貼った売買契約書原本を、売主にはそのコピーを渡す場合が多いので、買主にその10000円を請求する場合も多いです。

4,金融機関への一括返済手数料(金融機関により)

物件を売却する際には売買代金にて現在借入している金融機関へ一括返済をしなければなりません。その際にはほとんどの金融機関で一括返済手数料がかかってきますので注意が必要です。下記に金融機関別(オリックス、イオン、SBJ、スルガ、ダイヤモンド、ジャックス、楽天)の繰り上げ返済手数料をまとめておきましたので、ご確認ください。

投資用マンションローン!銀行別「繰り上げ返済手数料」一覧。

手数料の高いところだと、残債の2.1%というところもあります。残債が2000万円だとすると42万円になりますので、一括返済手数料もバカになりませんね。

5,家賃保証の場合はサブリース解約の為の違約金も

家賃保証(サブリース)の物件の場合は非常に厄介です。その理由はこちらの記事に記載した通りです。

家賃保証(サブリース)トラブル・契約時と売却時の注意点

基本的に物件買取で売却の場合も、仲介で売却の場合も家賃保証(サブリース)を解約して売却するのが一般的であります。

そうなった際に多くの管理会社で、家賃保証解約に差し当たって違約金を請求してくることが多いです。この違約金に関しては管理会社によって千差万別ですが、家賃の数カ月分という管理会社が多いように思います。ご自宅にある家賃保証契約書の解約条項を今一度確認してみましょう。

買取の場合

特に別途負担費用無し。ただし、サブリースの違約金などに関しては、買取会社との話し合いでどちらが負担するか決める場合も多いです。

単純に査定買取金額からサブリースの違約金分を差し引いてしまえばそれで済むんですけどね。

買取でも仲介でも売却益が出た場合は税金がかかる

こちらは直ぐに必要になってくるお金ではないので、頭からぬけてしまう場合もありますので注意してください。

例えば2000万円で購入した物件が10年後に同じ2000万円で売却できた場合、同じ値段なんだから税金なんてかかんないよね?と思われてませんか?実は違うんです。同じ値段でも、場合によっては買った金額より少し安く売却しても税金がかかることもあります。そのからくりは以下の過去記事をお読みください。

マンション投資(不動産投資)でキャピタルゲイン(売却益)が出た場合の税金

注意点

様々な会社に査定をお願いするのは良いですが、「査定額=売却価格」ではありません。物凄く高い査定が出たりすると要注意です。不動産仲介会社の営業マンは媒介契約(仲介契約)を多く取ってナンボです。

なので、お客様に「私の物件こんなに高く売れるの!?」と一瞬だけサプライズさせて、当然そんな金額で売れるわけもなく、媒介契約後に「この値段じゃ難しいですね」とか言いながら、徐々に徐々に価格を落としていき、相場もしくは相場以下で売却を進めてくるのです。これが仲介の常套手段であります。

まとめ

ワンルームマンションの売却は一般的な自宅の売却と違って、購入者層の購入目的がそもそも異なります。なので、投資用のワンルームマンションと一般的な自宅の売却を同じ土俵で考えるのは少し無理があります。

また、ワンルームをセールスする場合は専門的な知識と専門的なマーケットが必要になります。そんな中で一般的な不動産会社さんにワンルームの売却をお願いしたところで、あまり良い結果が得られないのはご理解頂けるでしょう。

やはりワンルームマンションの売却はワンルーム専門の業者への売却が最も良いと考えます。

ご希望であれば、簡単な買取査定もできますので、下記のお問合せフォームより「物件売却」を選択してメール下さい。

docs.google.com

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