ワンルームマンション投資で総戸数20戸未満の物件を買ってはいけない2つの理由

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前回に引き続き買ってはいけない物件を具体的に紹介していこうと思います。因みに前回の記事では1階のお部屋を買ってはいけない理由をお伝えいたしました。

今回は、マンションの総戸数についての記事を書いていこうと思います。マンションの規模に関しては購入する物件によって様々かと思います。その中でも物件規模を見るにあたり「総戸数」が非常に大事になってきます。

総戸数とはその名の通り、全住戸の数です。なので総戸数30戸であれば、全住戸で30部屋ということですね。

結論から言うと、総戸数が20戸未満の物件はお勧めできません。今日はその理由についてお話ししていこうと思います。

総戸数20戸未満の物件は融資を非常に受けづらい。

前回ブログの1階のお部屋を買ってはいけない理由と同じですが、総戸数が20戸未満の物件は非常に融資が受けにくいです。

投資用のワンルームマンションに融資をする銀行は非常に限られております。その中でも代表的な金融機関であるオリックス銀行、イオン銀行、東京スター銀行などにおいては、対象物件の総戸数が20戸以上の物件でないと基本的に融資評価が出ません(もちろん例外はありますが)。融資が出たとしても、金利が上がってしまったり、ローン評価が低いので思ったほどローンが組めなかったり(定価2000万のうちローンを1000万しか組めない、など)不利なことが多くなってしまうんですね。

でも、そもそも融資を受けづらい物件なら、買おうと思っても買えないから別に問題ないんじゃない??

と思われるかもしれませんが、金融機関によっては総戸数に関係なく融資をしてくれるところもあるんですね。そういった総戸数関係なく融資をしてくれるような金融機関を使って総戸数20戸未満の物件を購入してしまうと、その物件を将来売却する際に苦労することになります。

投資用のワンルームマンションを自分で住む目的で購入する方はほとんどいません。なので、購入者のほとんどは投資物件としてワンルームマンションを所有することになります。投資用でワンルームマンションを購入する際には以前からブログでお伝えしていいますが、売り主不動産業者の提携金融機関を使用して物件を購入することになります。※提携金融機関についてはこちらの過去記事をご参照ください。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

例えば不動産業者に物件を買い取りしてもらう際の不動産業者の立場を考えてみましょう。業者は買い取った物件を金融機関からどの程度の評価(ローン)がでるのか「評価出し」をします。その評価がどのくらい出るかにもよりますが、当然売却益を乗せて他のお客様に転売することになります。

以前のブログでもお話ししましたが、評価は高く出たほうが、転売する不動産業者も販売しやすいのです。その理由はこちらの過去記事を参照してください。

投資用ワンルームマンション購入時「オリックス銀行」の融資評価を必ず確認しなければならない理由。

買取をして転売する業者は提携金融機関を使って物件を一般のお客様に売却することになりますので、そもそも提携金融機関から融資評価の出ない物件や融資評価の低い物件の買取はしたがりません。

それでも売却を!となれば当然相場よりも安い価格でなければ売却できなくなってしまうのです。

管理費と修繕積立金が割高になるので収益性が悪い

例えば総戸数30戸のマンションと総戸数15戸のマンションがあったとしましょう。同じRCマンションであれば、戸数に関係なく管理をする上でしなければならない業務(建物管理や建物修繕)は変わりません。

総戸数が2倍ほど違ったとしても、将来の大規模修繕にかかる費用などがそれと同じ割合で異なる訳ではありません。つまり、戸数の少ないマンションは管理費と修繕積立金の割合が戸数の多いマンションに比べて割高傾向にあると言えます。

だからこそ、総戸数が最低20戸以上ないと管理費と修繕積立金の割合が高くて採算が合わないと評価されてしまうのです。

もちろん優秀な建物管理会社であれば、費用を安く抑えて、区分所有者に負担なく物件を管理していくことも可能なので、「総戸数が少ない物件だから絶対に管理費・修繕積立金が高い」という訳ではありませんので誤解の無いように。

ただし、そもそもの仕組み的に総戸数の少ない物件は管理費と修繕積立金が高くならざるを得ないということは間違いありません。

融資する金融機関の立場から見ると、将来、修繕積立や管理費が大きく上昇する可能性の高い物件には融資したくないですよね。また、購入するオーナーさんにとっても毎月の収支が悪くなってしまうので悪影響です。

まとめ

一般的に物件の価格と家賃だけを見ていると、今回のような「総戸数」に目を向ける機会も少ないかと思います。

自分自身で何も調べずに営業マンのポジショントークを鵜呑みにしたり、利回りばかりに気を取られて、ババを引かないように注意して下さい。

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