ワンルームマンション投資で失敗する物件【3つの特徴】元業者が暴露

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投資用のワンルームマンションを購入するにあたって、ほとんどの方が都心部のワンルームマンションを選択されるかと思います。

ただし、都心部のワンルームならばなんでもいいわけではありません。

 

以前からブログでお伝えしておりますが、ワンルームマンション投資をするならとにかく物件の立地は都心一択です

地方都市のワンルームはお勧めできません。例えば、大阪、京都、名古屋、福岡などです。その理由は「大阪・福岡のワンルームマンション投資は失敗する絶対的な5つの理由」をご覧ください。

また東京であっても都心から外れた地域はダメです。その理由はこちらの記事「八王子の新築ワンルームマンションは絶対に買ってはいけない」に記載しています。

なので、今回はそんな都心部のワンルームに的を絞って、その都心のワンルームでも購入して失敗しやすい物件の特徴を3つにまとめてご紹介していきます。

1階のお部屋

投資用ワンルームマンションを購入するにあたって、区分マンションだと何階の物件を購入すればいいのか?という疑問をお持ちになったことはありませんか?

例えば、新築のワンルームなどをデベロッパーから購入する場合は、販売中のお部屋の中から好きなものを自分で選ぶことが可能です(残り最終1部屋などの状況を除き)。

基本的にマンションは上層階に行けば行くほど価格が高くなっております。なので、1階のお部屋に関しては一番価格が安く設定されている場合が多いです。

ただし、よほどの事情が無い限りは1階のお部屋を買ってはいけません。

値段が安いので一見お買い得に見える

冒頭にも書きましたが、1階のお部屋は基本的に価格が一番安く設定されております。当然その分家賃も低く設定されているわけで、お部屋ごとの利回りはほとんど同じになるように価格設定されています(利回りに関してはこちらの記事を参照してください)。なので、毎月の収支プランはどのお部屋も大差ありません。

そうなってくると、皆さん「日当たり」や「お部屋の形、広さ」などでどのお部屋にするかを決められる訳ですが、正直言ってしまうと投資用のワンルームは画一的な造りの物件が多いので、あまりお部屋や設備に大差ありません。なので「この部屋がいい!」という風にもなりづらいんですね。

そうなってくると、価格が安い方が組むローン額も少なくてすむので、「じゃあ一番安いから1階でいいか」と安易な考えで1階のお部屋を購入する方も少なくありません。

確かに価格が安いので、いざローンを組むとなった時には、組むローン額が少ない方がリスクが低いと思われるかもしれません。

ただし、「価格が相場よりもめちゃめちゃ安い」などの場合を除いて、1階のお部屋はお勧めできません。その理由はたった一つです。

1階のお部屋は金融機関の融資を非常に受けづらい

このブログを当初の頃よりお読みいただいている方であれば、ご理解いただいていると思いますが、投資用のワンルームマンションを購入する場合、基本的に売り主の不動産業者の提携金融機関から融資をうけて物件を購入されるパターンがほとんどです。

そもそも仲介で投資用のワンルームを購入する場合には融資を受けることすら難しいという話は以下の過去記事の通りです。

投資用のワンルームマンションを仲介で購入するのはやっぱり難しい!

なので、やはり投資用のワンルームを購入するとなれば、やはり業者の売主物件です。

そして、業者が販売する物件というのは、提携の金融機関からしっかりと融資の評価を受けられる物件なのです。

以下の記事でもお話ししておりますが、投資用マンションの購入基準として「オリックス銀行から融資を受けられる物件なのか否か」という視点が非常に大切なのであります。

投資用ワンルームマンション購入時「オリックス銀行」の融資評価を必ず確認しなければならない理由。

新築物件であれば、1階のお部屋であってもオリックス銀行からの融資評価を受けて物件を購入することもできます。

ただし、それが一旦中古になると、途端にオリックスの1階のお部屋への融資評価が厳しくなるのです。イオン銀行などの関して言えば、1階のお部屋は融資評価すら出しません。

1階の物件でも問題なく融資してくれる金融機関といえばSBJやアルヒといった金融機関になってくるでしょう。

オリックスと比べると借り入れ金利差は1%~1.5%程度になります。そうなってくると、オリックス銀行を使って物件を購入する場合とSBJ銀行やARHUHI(アルヒ)を使って物件を購入する場合、その物件の利回りと借入金利との差(イールドギャップ)も1%~1.5%程度出てくることになります。

将来物件を売却すると考えたときに、オリックスやイオンで融資評価の出ない物件(1階の物件)を買ってしまうと、業者に買取をしてもらう際に、査定評価が大幅に下がってしまう可能性が出てくるのです。

なぜなら、業者側の立場で考えると、仕入れをしても融資を付けられる金融機関が非常に限られてくるので、それは即ち非常に販売しにくい物件ということになってしまうからですね。

投資用ワンルームマンションは物件選びも非常に大切ですが、それと同じくらいどの金融機関を使って物件を購入するかも非常に大切なのであります。

そして、提携金融機関で業界が成り立っているので、より金利の低い提携金融機関(オリックス、ダイヤモンドアセット、イオンなど)で融資を受けられる物件なのか否かが大切なポイントとなってくるのです。

なので、そういった意味でいうと、「1階のお部屋」は出口戦略(売却)を考えたときに圧倒的に不利になってしまうので、お勧めできません。

尾のように、営業マンの言われるがままに、または適当にお部屋を選んでしまうと、後で後悔することになります。

投資用ワンルームマンションを購入する際は必ず2階以上の物件を検討してください。

徒歩10分を超える物件

入居者の視点で見たときには、当然駅に近い方がいいかもしれませんね。ただし、そんなことは誰でもわかっていることなので、敢えてそんな情報をここに書く必要性はありませんので割愛します。

ワンルームマンション投資は融資がカナメです。

本日は「最寄駅からの徒歩分数」について入居者基準ではなく、金融機関基準で記載していこうと思います。

徒歩10分を超える途端に融資が受けづらい

徒歩10分以内であれば、そこまで融資評価に影響はありません。これが1分多くなり、例えば最寄り駅まで徒歩11分などになってしまうと、融資を受けられる金融機関が一気に減ります。

ちなみにイオンなどは徒歩11分になるとほとんど融資をしてくれなくなります(例外もありますが)。

また、オリックスにしてもSBJにしても徒歩10分を超えると、ローン評価が落ちてしまいます。
ただし、新築時は比較的融資を出してくれやすい。

新築ワンルームの販売時はオリックスもイオンも徒歩10分越えの物件であったとしてもフルローンの融資を出してくれたりもします。

これこそが話をややこしくしてしまう元凶なのです。

そもそも10分越えは融資しない!と明確に線引きがあればいいのですが・・・。

分かりやすく言うと、「新築時なら10分越えもOK。中古になると10分越えは厳しく見ます!」みたいな感じですね。

なので、新築のワンルームで「最寄りから徒歩11分」みたいな物件をオリックスやイオンを使って購入してしまう可能性も十分にあり得るわけですね。ご注意下さい。

将来的にその物件を売却することになったとしましょう。ちなみに売却する際に仲介か買取かという問題はありますが、投資用のワンルームは専門業者への買取をお勧め致します。

当然、買取業社はその物件をエンドユーザーに転売するわけですが、その際に、この物件が金融機関からどの程度の評価(ローンが組めるか)を受けられるのか、評価出しを行います。

徒歩10分越え物件は買取業者が転売する際に販売しづらい

ちなみに、ワンルームを売却するにあたって、買取業者としては「その物件がオリックス銀行から融資評価がどのくらい受けられるのか?」という基準が非常に大切になってくるのは過去記事で記載した通りであります。

オリックス銀行の中古ワンルームへの融資基準として「最寄りから徒歩1~10分」と「最寄駅から徒歩11分以上」で融資評価に大きく差が出てきてしまうんですね。

買い取った物件を転売する際に、買取業者としてはより高い値段で販売したいと思いますよね。

例えば2000万で仕入れて、2500万で売却しようとする場合に、金融機関からの融資がそもそも2000万円しか受けられない物件だと、販売する際に凄く大変ですよね。

何故かというと、頭金として500万をだせる人にしか販売できなくなるわけですか、販路が一気に狭まりますよね。

それが例えば2500万円のフルローンを組めるとなったらどうでしょう?現金を持ってない人にも販売することが可能になりますよね。

そうなれば販路も広がりますし、業者としても売りやすく、お客様も買いやすいわけです。

要するに、

  • 徒歩10分越え物件は融資がつきにくいから、将来売却しようと思った時に、評価が下がるので売りずらい。

ということです。

徒歩10分越えの物件は「現金買い」ならありかも

上でも説明した通り、中古であれば徒歩10分越えの物件になると、そもそも融資を受けて物件を買いにくい状況になるかと思います。

逆に言えば、そういった「徒歩11分越え」の物件は安めで手に入れられるというメリットもあったりします。

融資が受けられないとなれば、現金買いのみとなりますので、購入者層が一気に狭まり、割安な価格で手に入れられる可能性も大きくなります

そういった意味で、現金のある方であれば、意図的に徒歩分数の遠めの物件を購入するという選択もありかもしれませんね。

ただし、一般的な会社員の方が融資を受けてワンルームを購入する場合には「徒歩10分越え物件」はお勧めできません。

営業マンから進められるがままに物件を購入しないように注意してください。

総戸数20戸未満の物件

マンションの規模に関しては購入する物件によって様々かと思います。その中でも物件規模を見るにあたり「総戸数」が非常に大事になってきます。
総戸数とはその名の通り、全住戸の数です。なので総戸数30戸であれば、全住戸で30部屋ということですね。
結論から言うと、総戸数が20戸未満の物件はお勧めできません。

総戸数20戸未満の物件は融資を非常に受けづらい

「1階の部屋」、「徒歩10分越え」と同様に「総戸数が20戸未満の物件」は非常に融資が受けにくいです。

投資用のワンルームマンションに融資をする銀行は非常に限られております。その中でも代表的な金融機関であるオリックス銀行、イオン銀行、東京スター銀行などにおいては、対象物件の総戸数が20戸以上の物件でないと基本的に融資評価が出ません(もちろん例外はありますが)。

融資が出たとしても、金利が上がってしまったり、ローン評価が低いので思ったほどローンが組めなかったり(定価2000万のうちローンを1000万しか組めない、など)不利なことが多くなってしまうんですね。

でも、そもそも融資を受けづらい物件なら、買おうと思っても買えないから別に問題ないんじゃない??

と思われるかもしれませんが、金融機関によっては総戸数に関係なく融資をしてくれるところもあるんですね。そういった総戸数関係なく融資をしてくれるような金融機関を使って総戸数20戸未満の物件を購入してしまうと、その物件を将来売却する際に苦労することになります(例えばSBJやARUHIですね)。

投資用のワンルームマンションを自分で住む目的で購入する方はほとんどいません。なので、購入者のほとんどは投資物件としてワンルームマンションを所有することになります。投資用でワンルームマンションを購入する際には以前からブログでお伝えしていますが、売り主不動産業者の提携金融機関を使用して物件を購入することになります。※提携金融機関についてはこちらの過去記事をご参照ください。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

例えば不動産業者に物件を買い取りしてもらう際の不動産業者の立場を考えてみましょう。業者は買い取った物件を金融機関からどの程度の評価(ローン)がでるのか「評価出し」をします。その評価がどのくらい出るかにもよりますが、当然売却益を乗せて他のお客様に転売することになります。

以前のブログでもお話ししましたが、評価は高く出たほうが、転売する不動産業者も販売しやすいのです。

買取をして転売する業者は提携金融機関を使って物件を一般のお客様に売却することになりますので、そもそも提携金融機関から融資評価の出ない物件や融資評価の低い物件の買取はしたがりません。

それでも売却を!となれば当然相場よりも安い価格でなければ売却できなくなってしまうのです。

管理費と修繕積立金が割高になるので収益性が悪い

例えば総戸数30戸のマンションと総戸数15戸のマンションがあったとしましょう。同じRCマンションであれば、戸数に関係なく管理をする上でしなければならない業務(建物管理や建物修繕)はほとんど変わりません。

総戸数が2倍ほど違ったとしても、将来の大規模修繕にかかる費用などがそれと同じ割合で異なる訳ではありませんから。つまり、戸数の少ないマンションは管理費と修繕積立金の割合が戸数の多いマンションに比べて割高傾向にあると言えます。

だからこそ、総戸数が最低20戸以上ないと管理費と修繕積立金の割合が高くて採算が合わないと評価されてしまうのです。

もちろん優秀な建物管理会社であれば、費用を安く抑えて、区分所有者に負担なく物件を管理していくことも可能なので、「総戸数が少ない物件だから絶対に管理費・修繕積立金が高い」という訳ではありませんので誤解の無いように。

ただし、そもそもの仕組み的に総戸数の少ない物件は管理費と修繕積立金が高くならざるを得ないということは間違いありません。

融資する金融機関の立場から見ると、将来、修繕積立や管理費が大きく上昇する可能性の高い物件には融資したくないですよね。また、購入するオーナーさんにとっても毎月の収支が悪くなってしまうので悪影響です。

まとめ

投資用のワンルームマンション購入にあたって、初心者の方ですと、営業マンの勧めてくれた物件をそのまま購入されるケースが非常に多いです。基本的に投資用のワンルームマンションの販売会社は「自社で所有している物件の販売」が主な仕事です。

当然、中には営業マン自身が疑問に思うような物件をお客様に進めなければならない状況も考えられます。

いくら都心部のワンルームとはいえ、上記の3つに該当している物件を購入してしまうと、出口戦略の幅が一気に狭まってしまいます。今回の情報を踏まえたうえで物件選びは慎重に行わなければなりません。

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