最長45年!?オリックス銀行にて長期不動産投資ローンが可能に⁈

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投資マンションも自宅のローンも住宅ローンの最長年数は35年が一般的ですよね。

そんな中で最長45年ローンがいよいよ本格的に始動するという情報をキャッチしました。

オリックス銀行は不動産投資を考えるうえで最も重要な金融機関の一つです。その理由は以下の過去記事を参照してください。

投資用ワンルームマンション購入時「オリックス銀行」の融資評価を必ず確認しなければならない理由。

まだまだ、わからない部分が多いので、予測も交えながらの記事になるかと思いますが、本日はその件について記載していこうと思います。(今後新たな情報が入り次第随時更新していこうと思います。)

ローンを組める上限年齢が引き上げに

現状オリックスのローン上限年齢は79歳完済でしたね(50歳の人なら最長29年ローンになります)。

今回このローン上限年齢が84歳完済に引き上げられます。つまり、50歳の人なら最長34年ローンが可能ということになりますね。

金利が上昇するなどの話も無く、今までと同じ金利が適用されるようです(55歳以上は別)。日本人の平均寿命も伸び続けているわけですし、上限年齢の引き上げは、そういった意味で時代にあった住宅ローンになってきていると感じます。投資用のワンルームの融資においては、一部アルヒ(ARUHI)などを除いて、団体信用生命保険料は融資金利の中に組み込まれているので、別途保険料を支払う必要はありません。

アルヒ(ARUHI)についての詳細は過去記事を参照してください。

ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

団体信用生命保険料は今までよりコスパUP

団体信用生命保険がそもそも分からない人は過去記事を参照してください。

不動産投資の団体信用生命保険って何?マンション投資が保険代わりに?

通常高齢になればなるほど生命保険料は上がっていきます。ただし、投資用のワンルームの融資に関して言えば年齢によって金利が上昇する金融機関は少ないです。つまり、団体信用生命保険料は年齢問わず一律な金融機関が多いです。

年齢が高齢になれば、組めるローン年数が短くなるのでその分毎月の収支は悪くなります。そういった意味で生命保険料は金利組み込み型で変化はありませんが、毎月の収支が悪くなることで負担増に変わりありませんでした。

ただし、今回の上限年齢の引き上げ(79歳→84歳)により、高齢の方でもより長期間且つ高齢までローンをくめることになったので、生命保険としてのコストパフォーマンスが向上したと考えて良いでしょう。

毎月のキャッシュフローが出やすくなる

30代の方であれば最長45年ローンを組むことができるようになります(84-45=39)。

単純に今までの最長ローン年数35年+10年長くローンを組むことができるようになったので、毎月の金融機関への返済額はその分少なくなります。

例えば、2500万の新築ワンルームで計算してみましょう。金利は1.9%でローン年数を35年と45年で単純に比較してみます。

  • 35年ローンの場合・・・毎月返済8.15万円
  • 45年ローンの場合・・・毎月返済6.89万円
毎月の差額は1.26万円となります。新築ワンルームを35年ローンの定価で購入すると大体持ち出しが毎月1万円程度出るのが普通ですから、45年ローンが組めるようになれば、毎月の収支はトントンもしくは少しキャッシュフローが出るような形になりますね。
また、オリックス銀行はそもそもの金利が低いので、ワンルーム購入にあたってのイールドギャップも非常に取りやすいです。
※イールドギャップについてはこちらの過去記事でまとめましたのでご覧ください。

当然総支払額は多くなる

それではそれに対しての総支払額はどうでしょうか。こちらも35年と45年で比較してみましょう。(条件は上記と同じ)
  • 35年ローンの場合・・・35年での総支払額3426万円(利息926万円)
  • 45年ローンの場合・・・45年での総支払額3721万円(利息1221万円)

総支払額は約300万円程変わってきますね。後は完済時期が10年異なるということです。35年でも相当長く感じる方も多いでしょうが、それが45年となると途方もない期間に思える方も多いでしょう。または35年も45年も大差ないと思える方もいるでしょうね。この辺りは感覚の差になってくるので正直判断も難しいところです。

ローン年数が長くなったとしても、立地が良ければ物件の値下がり率は低く抑えられます。

だからこそ、ローン期間を満了せずとも、途中で売却益を狙うことも可能となるのです。これこそがワンルームマンションの含み資産効果です。

ワンルームは絶対に儲からない!なんていう考えをお持ちの方は是非以下の記事をご一読下さい。

投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

だとしても45年で組むデメリットは特にない

上記の計算で、総支払額が大きくなり、且つ完済も遅くなってしまうという結果になりましたが、それはデメリットではありません。あくまで結果論です。もし、45年でローンを組んだとしても、35年きっかりにローンが終わるように繰り上げ返済していくことだって可能なわけですから。45年ローンであれば収支も最初からトントンもしくはプラスなわけですから、35年ローンで毎月持ち出し状態よりは、はるかに繰り上げ返済の原資も出しやすくなるでしょう。

やはり、以前にブログにも書きましたが、住宅ローンは最長で組むべき(45年組めるなら45年で)であります。

住宅ローンは必ず最長35年で組む!そのたった1つの理由。

また、繰り上げ返済に関しても、投資マンションの場合は期間短縮ではなく返済額減額型を必ず選択しましょう。その理由はこちらの記事をご覧ください。

不動産投資の繰り上げ返済は[返済額減額型」!「期間短縮」はダメ!

まとめ

大雑把に言うと、「大は小を兼ねる」的な考えでいえば、取り合えずローンが45年で組める人は最長の45年ローンを選択しましょう。

ローンを組んだ後に「やっぱり短くしたい!」と思った人は後で繰り上げ返済していけばいいんです。

中古物件に関しては対応年数上一般的な新築や築浅物件以外は45年ローンを組むのは難しいかとおもいますので、今回の45年ローンはあくまで、新築と築浅物件を対象にした融資であると考えられます(55年ー築年数=最長融資年数)。よって築10年を過ぎてしまうと45年ローンが組めなくなる可能性も出てきますね。

都心の新築、築浅物件に関しては非常に買いやすくなるので、かなり画期的な制度であると言えるでしょう。

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コメント

  1. ローランド より:

    オリックスの入院プラスも45年適用なので、がん保険とかに入られるのであれば固定資産税と空室時の返済を考えても負担なく始められていいですね

  2. toushi-before-after より:

    ローランド 様
    いつもコメントありがとございます。
    仰る通りですね。高齢の方も始めやすく、且つメリットも大きくなるので素晴らしいですね。

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