リコースローンとは?ノンリコースローンとは?違いは?

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リコースローンノンリコースローンって聞いたことはありますか?金融機関の方や海外の不動産に詳しい方だとご存知の方も多いのではないでしょうか?

この二つは同じ住宅ローンなのですが、性質が異なります。今日はそれぞれの特徴について詳しくお話ししていきたいと思います。

リコースローンとは?

簡単に言えば、日本の一般的な住宅ローンのことです。一般的な住宅ローンと言われても・・・と思われたらすみません。

皆さんは自宅を購入する際に住宅ローンを組みますよね?当然借りたお金ですから最後まで支払いをしなければなりません。

例えばローンがまだ残っている状態(残2000万)で物件を売却するとしましょう。

そうすると、2000万以上で売れれば残りのローンを全て完済できるので、売却可能です。

しかし、1800万でしか売却できない場合はどうでしょうか?2000万-1800万=200万円が足りなくなってしまいます。その200万に関しては、預金を切り崩すなり、お金を借りるなりして工面しなければなりません。

つまり、借りた金額は全額返さなければならないってことです。これがリコースローンつまり、日本の一般的な住宅ローンなのです。

ノンリコースローンとは?

ノンリコースローンは、物件を売却すればそれでローンは終了します。ローン残債がいくらだろうが関係ありません。とにかく物件を売却してしまえば、それで全て終了なわけです。

みなさんならリコースローンとノンリコースローンどちらがいいですか?ノンリコースローンに決まってますよね。

なぜなら、万が一ローンが払えなくなっても物件を売却すれば、それで終了なのですから。リコースローンと違って、足りない分を工面しろ!ともなりませんしね。ローンを返せなくなるリスクを考えなくて済みます。

一般的に

ノンリコースローンは物件のみを担保にするため、物件の収益性など非常に厳しく見られます。なんせ銀行さんも回収できなくなったら、その物件のみが担保なわけですから、物件査定もその分厳しくなるのは当然ですよね。

また、金融機関は融資をする際に貸出金利にリスクプレミアムを上乗せしてお金を貸し付けます。つまり、ノンリコースローンの金利は一般的なリコースローンにくらべ、金利が高く設定されることがほとんどです。

日本でも東京スター銀行さんやオリックス銀行さんみずほ銀行さんなどでノンリコースローンのお取り扱いがあるようです。

しかし、HPなどを見ても貸出金利などは記載されておりません。担保物件の担保価値などにより貸出金利は大きく幅が出るからですね。

世界的に見ればノンリコースローンが主流。でもアメリカは・・・

アメリカ、韓国、フィリピンなどにおいては一般的にノンリコースローンが主流なのであります。日本からするとちょっと信じられないですよね。

私達の感覚からすると、例えば住宅ローンが返せなくなった際にノンリコースローンであれば、最悪借金も残らないし別にどうってことないじゃん、と楽観的に考えそうですが、そうでもないようです。

例えば、どの記事を見ても一般的にアメリカの不動産ローンはノンリコースローンであると記載されている記事が目立ちますが、詳細に言うとそうではないです。

例えば、もうこの家住みたくないな。売却しちゃおう。って考えますよね。でも売却価格はローン残債を下回ってします。そんなときに、「あっノンリコースローンだから、最悪借金残らないから売っちゃえ!」とはできないのであります。

なぜかというと、あくまで資産の無い方に対してのデフォルト救済処置でからであります。つまり、資産のある方だと、債権者は債務者のデフォルトを認めません。

しかもデフォルトした場合には日本と同様に、それ以降のクレジットカード作成や住宅ローン審査は基本的に難しいです。ここに関しては日本も同じですよね。

しかもアメリカにおいては投資物件においてこのノンリコースローンは適用されません。

ローンの支払が出来ないような状況になり、物件を売却するということは、そもそも資産を持ってない可能性が非常に高く、そういった意味でいえば、債務無く物件を手放すことができる(ノンリコースローン)と言っても差し支えはないかと思いますが。

まとめ

日本の不動産投資において、ノンリコースローンで融資を組まれている方は非常に少数かと思います。また、実際にノンリコースローンで組めたとしても、通常以上にリスクプレミアムが上乗せされてしまい、それが融資金利や融資年数に直結してくるようになります。つまり、金利は高く、融資年数は短くなるということです。

確かに万が一の支払が出来なくなった際のリスクは軽減されますが、通常返済時の収支が圧迫され運用利率を下げる要因になることは間違いないでしょう。

もともと投資として運用する前提の不動産投資においてわざわざ、収支を圧迫してまでデフォルト回避リスクに大げさに対処する人は少ないでしょう

もともとデフォルトリスクを回避するために低金利で融資を組み、長期で融資を受けるわけですから、ノンリコースローンで投資物件を購入してしまうと、そもそもの目的とは少しズレた融資条件になってしまうのがご理解いただけたのではないでしょうか。

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