投資用のワンルームマンションを仲介で購入するのはやっぱり難しい!

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インターネット上には不動産ポータルサイトが無数に存在します。そんな中で、不動産投資専門のサイトも増えてきました。物件の種類も、マンション一室のワンルームから一棟、ビル、テナントまで様々です。

実際のところ不動産投資をお考えになる方で、まず最初に区分マンション(ワンルーム)を検討される方が非常に多いのではないでしょうか??

区分のワンルームマンション1室であれば、場所によっては数十万円で購入できるマンションも存在します。単純に価格が安いので、初心者でも手が出しやすいのです。

ただし、入居の需要を考えたときに、地方の物件になればなるほど空室のリスクは高まりますので、必然的に価格は安くなります。その逆に都心の物件になれば空室リスクは低くなるので、その分価格が高くなります。

そんな中でも低リスクで運用する為に都心部のワンルームに投資される方が多いです。インターネット上にもたくさんのワンルームの売り物件情報が掲載されているかと思います。そんなネット上で掲載されている物件を見てみるとあることに気付きます。

ネット上の投資用ワンルームの売り物件は仲介がほとんど

どこのサイトでも構いませんので、売却ページを見てください。価格、利回り、家賃などの記載がありますが、下の方に「取引形態」という欄が必ず存在します。

仲介物件の場合は、そちらに「仲介」「媒介」などの記載がされます。

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不動産売買における「仲介」と「売主」の違いに関しては過去のこちらの記事をお読みください。

投資用ワンルーム購入。それって仲介?売り主?

ワンルームマンション投資をされるほとんどの方は金融機関より融資を受けて投資をスタートされる訳でありますが、ほとんどの方が「売主提携の金融機関」から融資を受けることになります。具体的な金融機関名としましては、下記のような金融機関です。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

2つの記事をお読みいただくと分かるかと思いますが、投資用のワンルームマンションを購入するためには、売主業者提携の金融機関を使って融資を受けなければならない訳です。

仲介物件は融資が受けづらい

仲介物件の場合には、売主提携の金融機関が使えないので、自分自身で融資をしてくれる金融機関を見つけてこなければなりません。

まず、一般的なメガバンク(UFJ、みずほなど)などはワンルームに融資はしてくれません。試しにお願いに行ってみてください。即お断りだと思います(莫大な金融資産があれば話は別ですが・・・)。

なぜ特定の金融機関しかワンルームに融資しないのでしょうか?理由はいくつか考えられます。

  • ワンルームは積算評価がそもそも出にくいから融資しない。
  • 銀行からすると単価が小さいので、融資手続き(融資評価など含む)などを考えると割に合わない。

などといった理由が多いようです。積算評価については過去記事を参照してください。

不動産投資における積算評価(原価法)を超分かりやすく解説。

 たまたま仲介でも融資をしてくれる金融機関(地銀など)が見つかったとしても、ほとんどの場合が頭金3割以上、金利は3%前後の融資条件に落ち着くと思われます。

仲介物件は初期費用(頭金・諸費用・仲介手数料)が必要

売主物件と仲介物件の違いとして大きいのは、物件購入にかかる初期費用でしょう。売主物件は仲介物件にくらべ初期費用は少なくてすみます。

形式的には売主物件と仲介物件の違いは「仲介手数料がかかるかかからないか」だけです。ただし実際に売主から区分マンションを購入する際、場合によっては大きな「値引き」を期待できます。つまり、頭金0円、諸費用も0円(売主業者持ち)つまり初期費用0円といったような感じですね。

そうなれば、実際に貯金の無い人でも、融資さえ受けられれば物件を購入することができる訳ですね。

ただし、仲介物件の場合はそうはいきません。仲介業者の利益は仲介手数料しかない為、頭金や諸費用の値引きはできません(指値はできる場合はありますが)。なぜならそれをしてしまうと、ただでさへ少ない仲介手数という名の報酬がさらに減ってしまうことになる訳ですからね。あくまで仲介業者は本来の売主さんとの間を仲介するだけですから、値引きの権限もありません。

しかもワンルームの仲介は単価が低いので(例えば1500万の物件なら仲介手数料は50万くらい)、業者も一生懸命に動いてくれるかというとそうではない場合がほとんどです。

仲介物件の融資で多いのはアルヒ(ARUHI)

じゃあ仲介で投資用のワンルームマンションを買うのは無理なんじゃ?と思われるかもしれませんが、アルヒ(ARUHI)であれば比較的融資を受けやすいです。

融資金額に関しても、比較的他の金融機関よりは融資評価が甘めなので、頭金0円のフルローンも可能です。ただし、頭金0円のフルローンはお勧めできません。その理由は以下の通りです。

頭金0円はダメ!ゼッタイ!フルローンで不動産を購入してはいけないたった一つの理由

団信有であれば2.95%、団信無であれば2.65%です。ただし、ローン年数が最大25年しか取れないとい大きなネックがあります。(2018年4月現在)

都心部の区分ワンルームだとかなりの金額の持ち出しを覚悟しなければなりません。ただしローン年数は短いですが。

アルヒで融資を受けてマンション投資をスタートする場合には以下の記事にあるように3つのことに注意してください。

ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

まとめ

仲介でワンルームを購入するには、ある程度の自己資金必要であり、ローンを組めたとしても、一般的な売主提携金融機関が使えない為、どうしても高金利で年数も短くなってしまう傾向にあります。

なのでインターネット上で物件検索し、気になった物件があったとしてもそのほとんどが仲介物件である為、実際の購入に際しては相当敷居が高くなってしまうのです。

そういった意味で、売主物件であれば提携金融機関を使うことで、低金利の長期間融資を受けることができますし、場合によってはローンアレンジで頭金や諸費用も出さずに投資を始められたりもします。

購入する物件や持つ目的によってどちらが良いか(売主or仲介)は異なってきますが、通常の会社員の方であれば基本的に売主業者から購入のパターンが通常かと思われます。

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