投資用ワンルームマンションのローン(融資)は何歳(いつ)まで組めるのか??

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投資用のワンルームマンションを売主業者から購入する場合、ほとんどの方が、売主業者の提携金融機関をお使いになられているのではないでしょうか?

皆さんから良く受ける質問なのですが、投資用ワンルームマンションのローンは何歳まで組めるのでしょうか?

本日はそこについて詳しくお話ししていこうと思います。

※提携金融機関については以下の記事を参照して下さい。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

何歳までローンが組めるのか?

銀行によって異なります。ただし、その中でもほとんどの金融機関が79歳までと設定している場合が多いですね。オリックス、東京スター、ダイヤモンドアセット、などは全て同じす。基本的に皆さん投資物件を購入する際には35年のフルローンを希望される方が多いですが、その考えで行くと、上記の金融機関を使って融資を受ける場合には45歳になる前までに物件を購入しないと35年ローンを組むことが物理的にできなくなってしまうのであります。計算式は79歳ー35年=44歳ということですね。つまり44歳以下であれば35年フルローンで物件を購入することができます。

※まれにわざと融資年数を短く組む人もいらっしゃいますが、それはお勧めできません。その理由は以下の記事を参照してください。

住宅ローンは必ず最長35年で組む!そのたった1つの理由。

特殊なパターンはスルガ銀行とアルヒ(ARUHI)

スルガ銀行

スルガ銀行に関しては、81歳までローンを組むことが可能です。2年長いわけですね。さすがスルガ銀行です。このブログでは何度もお話ししていますが、スルガ銀行は非常に融資を受けやすい銀行の1つであり、且つ物件の評価も高めに出してくれ、尚且つ物件の評価スピードも非常に早いので、不動産投資家からは非常に重宝されている金融機関であります。ただし、ただ一つのデメリットといたしましては、金利が高いということでしょう(3.5%~4.5%)。

また、昨今はスマートデイズの「かぼちゃの馬車」サブリース問題により、不良債権化したシェアハウスが数百億規模で焦げついて、大変なようです。

スマートデイズの「かぼちゃの馬車」については過去記事をご参照ください。↓

馬脚をあらわしたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の真相

サブリース問題についてはこちらの記事を参照してください↓

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

アルヒ(ARUHI)

最近は都内の駅なんかにでかでかとポスターなんかも貼られているので、お目にされたこともあるのではないでしょうか?国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。

一般の実住ローンにも融資しているようですが、アルヒといえば投資用マンションのローンにも非常に積極的であります。

こちらのアルヒ(ARUHI)は75歳までローンを組むことが可能です。

ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。

ただし、アルヒでは25年が最長のローン年数となりますので、注意が必要です。なので51歳になるまでにアルヒでローンを組まないと25年ローンが組めなくなってしまうということですね。

マンション経営スタートは最悪44歳までに

上記でもお伝えしましたが、投資用ワンルームマンションに融資しているほとんどの金融機関がローンを組める最終完済年齢を79歳に設定しております(オリックス、イオン、ジャックス、東京スター、関西アーバン、楽天、ダイヤモンドなど)。

35年ローンが組めないとなると、毎月のローン返済額が多くなり、キャッシュフローの悪化につながります。特に都心の区分ワンルームマンションなんかですと、どうしても利回りが出ないので、最長の35年ローンが組めないとメリットも少なくなってしまいます。

ただし、44歳を過ぎたからと言ってメリットが無いわけではありませんので誤解の無いように。その位のご年齢の方々ですと、ある程度の自己資金もあるかと思いますので、収支の悪さは頭金や繰り上げ返済でカバーすることもできます。

ただし、持てる物件数や今後の資産拡大スピードを考えたときにスタートがそもそも遅いと絶対的に不利になってしまいます。マンション経営はとにかく若い時から始めたほうが良いのです。

20代30代でマンション経営を始めるのと、40代50代でマンション経営始めるのを比べると運用効率がまるで変わってきます。

マンション経営はなぜ早い(若い)時期から始めなければならないのか?

マンション経営は、時間をかけて運用効果を得ていく長期運用の投資です。以前にも「複利」のお話しをさせていただきましたが、そもそも複利運用自体が、長期で運用すればするほど雪だるま式に資産が増えていく運用手法でしたよね?

運用をスタートした当初はびみたる利息収入ですが、10年20年30年・・・と長期で運用していくことで、もともとの運用元金が何十倍にも膨れ上がり、その分何十倍もの利息収入を得られるという投資手法です。

基本的にマンション経営は1件程度所有しただけでは「単利」運用とさほど変わりません。そこで、金融機関からの融資を上手く使って、より早い時期に多くの物件を所有することで、小さな自己資金で大きなレバレッジをかけた複利運用が可能となります。

※マンション経営の複利運用の考え方については過去記事を参照してください。

不動産投資(投資用ワンルームマンション)の複利運用とは?

不動産から得られる家賃収入をさらに別の保有不動産の投資に使うことで、雪だるま式に資産(家賃収入)が増えていくわけですね。

もちろん高利回りの投資物件を所有できれば、資産の拡大スピードも非常に早くなりますが、以前にもお伝えした通り、利回りとリスクは常に表裏一体の関係となっています。

高利回りは高リスクの物件であると考えるのが良いでしょう。中にはいわゆる利回りが高くて、リスクは低い、俗にいう「お宝物件」も存在はしますがそれをエンドユーザーさんが手に入れるのは非常に難しいです。

※そのあたりのお話は過去記事を参照してください。

お宝物件は基本的に手に入らない?その理由とは?

そういったことを考えると、そこそこの利回りで複利運用しながら資産を拡大していくとなると、どうしても「時間」が必要になってくるんですね。

だからこそ若いうちに、もっというと現役期間が長いうちにそして信用力があるうちに始めることが大切なのであります。

※信用力については過去記事を参照してください。

自己資金が無いなら「マンション経営」一択。その理由は

50歳を超えて定年に近づくにつれローンは組みにくくなる

50歳を超えると途端に金融機関からの融資基準が厳しくなる傾向にあります。そもそも50歳になると属性関係なく取り組まない!という金融機関も出てきておりますので、できることなら44歳までに始めるのがベストです。

例えば投資用マンションの融資で有名なイオンなどは年齢が上がっていく毎に年収に対しての総借り入れ倍率が徐々に小さくなっていきますしね。

※総借り入れについては過去記事で詳しくお話ししてますのでご参照ください。

楽天銀行の融資基準が凄すぎた!新規物件買いたいけどもうこれ以上不動産ローンの借り入れができない!と思ってる人へ。楽天銀行の融資基準が凄すぎた!

まとめ

いままで1000人を超えるお客様との面談をしてきましたが、不動産投資を始めるベストなタイミングはいつですか??と質問を受けることが良くあります。

その時に私は決まって「融資が組める時です」とお答えしております。不動産投資をお考え中の方でなかなか物件の買えない人も多くいらっしゃるでしょう。自分の欲する物件の基準が明確な方であれば、特にアドバイスする必要もないかと思いますが、中には「なんとなく高い買い物だから良く考えよう」というあまり根拠のない理由で物件の購入を先伸ばしにされる方も一定数いらっしゃいます。

その先延ばし期間中は、なんとなく「楽待」なんかの物件掲載サイトを流し見している程度で問い合わせはしない。その内、仕事や家庭に追われて時間に忙殺され、いつの間にか不動産投資のことも忘れて歳だけとってしまう。

不動産投資を始めるにあたって、これで準備万全!!という状態で不動産投資をスタートできる人の方がはるかに少ないです。

形は違えど悩みや不安は皆さん様々な形でお持ちになっていらっしゃいます。それらが解決するのを待っていたんでは、時間はいくらあっても足りません。

だからこそ、とにかく自分自身の与信力が高いうちに、つまり「融資が組めるうちに」物件をさっさと買ってしまうことも非常に大切なことなのであります

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コメント

  1. ローランド より:

    某不動産会社に勤めている新入社員です。
    クレディセゾンであれば85歳までローンを組むことが可能になりましたよ

  2. toushi-before-after より:

    ローランド 様
    貴重な情報ありがとうございます。それは最近でしょうか?良ければ詳細な情報をお問合せから頂けると幸いです。
    今後ともよろしくお願いいたします。

  3. ローランド より:

    たしか去年の11月くらいからだった気がします。
    金利は2%で年収600万以上でアメックスのクレディセゾンカードを3月申し込みまでに申し込むと1.7%になってました

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