大阪・福岡のワンルームマンション投資は失敗する絶対的な5つの理由。

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年明けより、かなりの割合で借り換えについてのご相談のメールをいただきますそんな中でも、都内のワンルームを所有されている方であれば、非常に相談にも乗りやすいのですが、それ以外(関東圏以外のワンルーム)のワンームを所有していると(例えば、関西や九州)ですと非常に借り換えが進みずらくなってしまいます

このような経験もあり、大阪や福岡でのワンルームマンション経営はあまりお勧めできません。

今日はそんな大阪・福岡でのワンルームマンション投資がなぜお勧めできないのか、具体的な4つの理由から説明していこうと思います。

価格の下落率が高い

下記のグラフは、2002年に新築分譲されたマンションが、2012年に中古マンションで流通した時の坪単価を駅からの所要時間ごとに距離別で比較し、価格維持率を示したものです。2002年の新築分譲価格と10年後の中古価格がどの程度変動しているのかを、新築時を100%として表した「リセールバリュー=再販売価格」です。

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上記の図からも分かるように、東京都市部で尚且つ最寄駅からの近さに応じて、リセールバリュー(再販売価格)が高くなっているのが、お分かりいただけますでしょうか?

そしてその逆に最寄りの駅から離れれば離れるほど、且つ首都圏から離れれば離れるほどリセールバリューは低くなっています。

これをみて、首都圏以外でマンション経営を選択する勇気のある方はいないのでは無いでしょうか。

今後の人口減少率(都道府県別)

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2040年全都道府県で人口減 秋田35%・東京6.5% :日本経済新聞

将来的な人口減少率を考えたときに、最も人口減少幅が小さいのが東京です(東京、大阪、福岡を比較した場合)。

人口の増加率に関しては近年だと福岡が伸びているようですが、結局は長い目で見ると、やはり東京が最も人口の減少率が低く、近年も毎年転入超過で人口増加している地域となります。居住ニーズに投資するワンルームマンション投資においては、安定した人口のある、尚且つ将来もその人口の減りにくいエリアで投資することが「空室」に対しての最大のリスクヘッジとなるのです。

家賃の下落

上記でも書きましたが、投資用ワンルームマンションへの投資はあくまで居住ニーズへの投資となります。単身者用のワンルームマンションに住む人(需要)が減れば、賃料も下落します。もちろん需要以上に供給が増えればそれも同じことですね。

東京都内ではワンルーム規制という条例があり、一定基準を満たさないとワンルームマンションが建てられないようになっております。

※ワンルームマンション規制に関しては以下の記事で詳しく書いておりますのでご参照ください。

価格高騰の根源!?ワンルームマンション規制とは??

融資が受けにくい

そもそも、物件購入時に融資をしてくれる金融機関自体が少ないです。オリックスとジャックスがメインだとは思いますが、東京都内の物件に比べると融資をしてくれる提携金融機関はかなり限られてきます。

だからこそ借り換えも非常に難航するわけですね。しかも今後は、スマートデイズのかぼちゃの馬車の件もあり、不動産投資に対しての金融機関の融資が非常に厳しくなりそうです。

そんな中で地方の物件を所有すること自体にリスクが生じてしまうのです。

※スマートデイズのかぼちゃの馬車の件は過去記事を参照してください。

馬脚をあらわしたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の真相

※地方物件サブリース問題についてはこちらをご覧ください。

スルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意

1世帯当たりの平均人数

県ごとに1世帯当たりの平均人数は大きく異なります。購入物件は投資用のワンルームマンションなわけですから、そこに入居する世帯は単身世帯(単独世帯)であります。そうなると、単身者の多い地域マーケットでマンション投資しなければなりません。家族世帯ばかりが多いような地域でワンルームマンション経営しても単身者の居住ニーズが少ないので、あまり意味がないです。

下記のグラフは2010年の国勢調査における全国の県別瀬平均世帯人数を調査した結果となります。

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ご覧になってもらえると分かると思いますが、ここでも東京が圧倒的に平均人員(人数)が少ないですよね?しかも東京都全域なので、23区などに絞れば、さらにこの1世帯当たりの平均人員は減少します。

このグラフで何が言えるかというと、東京はそもそもの平均世帯人数がめちゃめちゃ少ない!ということです、つまりは単身者もそれに比例する形で断トツに多いということです。

まとめ

ワンルームマンション経営を始めようと思った時に立地選びは非常に重要です。そして、立地は大きく分けて2つです。首都圏(東京など)かそれ以外か。最近では首都圏の物件の価格上昇からか、地方で物件を紹介されるケースも増えてきてといるのではないかと思います。

前にもお話ししたかもしれませんが、東京都内のワンルーム1戸と大阪のワンルーム2戸の価格がほぼ同じ立ったりすると、安易に「同じ値段で複数持てるなら大阪の方がよさそうだな」、という理由で物件を購入してしまう方が多いのも事実です。

何度も言いますが、「ワンルームマンション経営は単身者の居住ニーズへの投資」に他なりません。

そこを突き詰めて考えていくと、上記の5つの理由から、首都圏(東京)以外でのワンルームマンション投資はお勧めできないのであります。

*1:東京カンテイ

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コメント

  1. rupannzasann より:

    大阪、福岡なら東京並みに大丈夫かと思っていました。不動産屋もそのように話してきたこともあったので、危ないところでした。

  2. toushi-before-after より:

    id:rupannzasann様
    コメントありがとうございます。
    今後も有益な情報提供できるよう尽力致します。

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