築古区分マンション投資のメリット・デメリット

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はっきり言って築古ワンルームマンション投資はお勧めできません。(特に旧耐震以前)このブログは主に投資用のワンルームマンションに特化して記事を書いておりますが、同じワンルームマンション投資でもいくつかの種類に分けられます。大きく分けると、新築・中古の2つですが、その中古の中でも築浅と築古に分けることができます。

築古のマンションでも特に旧耐震の物件には要注意です。※下記の記事にも同じ内容を記載しておりますので、ご参照ください。↓

【完全版】ワンルームマンション投資7つのリスク

1981年以前の物件が旧耐震の物件となりますので、2018年現在でいうと、築年数が37年を超えるものは注意が必要です。

その理由について、メリットとデメリットを比較しながら見ていこうと思います。

築古ワンルームマンション投資のメリット

・とにかく価格が安い

築年数が経過しているので、当然価格は安いです。それに対しての家賃も低いわけです。ただし、利回りで考えれば、築浅や新築の物件に比べると築古物件の方が高くなります。

※その理由については以下の過去記事でご説明しておりますので、ご参照ください。↓

不動産投資における収益還元法(直接還元法とDCF法)について超分かりやすく解説

全く同じ収益率で、新築と中古があったら当然皆さん新築を買いますよね。入ってくるお金が同じなら、中古よりも新築の方がいいじゃないですか。なので、利回りを高めに設定しないと(=価格を安くしないと)売れない訳ですね。

・価格と家賃が下がりずらい

既に築年数が経過していることもあって、何度も入居者の入れ替わりえを伴った物件であるがゆえに、設定賃料も相場に慣らされている可能性が高いです。相場賃料で貸せているので、買ってすぐに家賃が下落することも考えずらいです。

同じように価格も下がりずらいです。というよりは正確に言うと価格が下げ止まっている場合が多いです。

築年数でいうと築40年も築45年も大して変わりませんよね。なので、この5年間で大きく価格が変動するようなこともありません。

1人の入居者が何年も住んでいる状態だと、周りのお部屋に比べて、その部屋だけが高額な賃料である場合も多いので注意が必要です。その長期入居者さんが退去してしまうと、次回の募集の際に一気に賃料を下げなければならない可能性が出てくるからです。

・価格が小さいので手を出しやすい

不動産投資、マンション経営に取り組む際に大きくネックになってくるのが、ローンです。誰しも借金は嫌ですよね。そんな中で、そもそも組むローン額が小さければその分精神的に負担も小さくなります。

なので、初めて不動産投資をする際には、価格も安く精神的な負担が少ない築古ワンルームから始められる方もいらっしゃいます。

築古ワンルームマンション投資のデメリット

・経費の割合が高い

これはどこの物件に関しても同じですが、不動産投資には経費が掛かります。ワンルームマンション投資であれば、毎月建物管理会社に支払う「建物管理費」と「修繕積立金」が掛かってきます。この建物管理費については物件の立地に関係なく毎月支払わなければなりません。管理会社や物件の状態によって毎月差し引かれる金額は様々なわけですが、家賃のように首都圏だから高い、地方だから安いというものではありません

なので、取れる家賃がそもそも少ないと、家賃に対しての経費の割合が高くなってしまうのです。

表面利回りは高かったとしても、実質利回りは相当低くなってしまいます。

※表面利回りと実質利回りは過去の記事を参照してください。↓

【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法

地方のワンルームだと100万円程度で売りに出ているものもあります。表面利回りは非常に高く魅力的に見えますが、建物管理費や修繕積立金の金額が高すぎて、家賃とほぼ同じくらいの金額の物件もあるくらいです。たとえ入居者が付いたとしても、家賃30000円、管理費・修繕積立金が30000円では入ってくる家賃と出ていく経費で収入が0円になってしまう訳です。

なので、買っても全く収益にならない訳ですね。そんな物件はタダでもいらないですよね・・・。

地方物件で築古のワンルームは特に気を付けなければなりません。上記のような、買った瞬間に収益逆ザヤ物件も存在しますので。

・物件の残存期間の短さ

今現状の建築基準で建築されたマンションであれば、法定耐用年数47年以上を大きく超えて100年程度(コンクリートの寿命から考えて)もつとも言われています。当然適切な管理をしたうえでの数字なので絶対ではありません。

昔のマンションは今のマンションと違って、長期修繕計画などが存在しないものも多く、大規模修繕で突発的に大きな金銭的負担のかかるマンションも少なくありません。例えばマンションの寿命を法廷対応年数の47年間とした場合。築40年のマンションであれば残りの寿命は7年しかないのです。その7年間で購入金額以上を稼いでくれないと購入する価値がありません。もちろん含み資産も考えての計算ですが。

※ワンルームマンション投資の含み資産についての考え方は以下の記事を参照してください↓

投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

中古は新築に比べて生涯収益期間がどうしても短くなりますだからこそ価格が安くなるのです。

・かかる経費の多さ

新築のマンションであれば、設備の交換費用などさほど気にする必要もありませんが、築古のマンションになればなるほど、設備のメンテナンス費用や交換費用などが突発的に発生すると考えてください。

※ワンルームマンション投資でかかるもろもろの経費などの詳細はこちら↓

ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

また、上記の通り、築年数が経過するのに比例して、「建物管理費」「修繕積立金」も高くなる傾向にあります。つまり家賃に対しての経費率が高くなるわけです。

・旧耐震基準だと地震に対する強度が心配

こちらでも書きましたが、昭和56年を境に旧耐震と新耐震に大きく分けられます。↓

【完全版】ワンルームマンション投資7つのリスク

新耐震の方が、当然地震に強い作りとなっております。ただし、旧耐震であってもヴィンテージマンションといわれるようなマンションであれば、現在の強度を上回るような設計をされた物件も存在します。

・出口(売却)の間口が極端に狭くなる

これこそが築古のワンルームマンションの最大のデメリットであると言えます。特に旧耐震の物件で、且つ投資用のワンルームですと、融資をしてくれる金融機関は非常に数が限られます。

このブログで何度も書きましたが、投資用ワンルームマンションを購入されるのは、ほとんどがサラリーマンや公務員の方々です。このような方々は一般的に投資用のワンルームマンションを購入する際には金融機関から融資を組みます。

なので、そもそも融資の受けられる物件を購入しないと、いざ自分の所有物件を売却しようとした際に、ひたすら現金一括で買ってくれるお客さんを待つしかなくなってしまうからです。

サラリーマンや公務員で、且つ1000万から2000万の現金をポンと投資に使える人は非常に限られてきます。つまり、売却する際のターゲット層が狭まってしまうということですね。

投資用のワンルームマンションの出口(売却)を考えるのであれば、金融機関からの融資が受けられる物件かどうかを吟味しなければなりません。

※金融機関の中でも特に下記のような金融機関から融資を受けられる物件かどうかは非常に大切なので、新規物件購入される際には必ず確認してください

投資用ワンルームマンション購入時「オリックス銀行」の融資評価を必ず確認しなければならない理由。

投資用ワンルームマンション業界は提携金融機関制度で成り立っておりますので、売主業者がそもそもオリックス銀行と提携をしていない業者だと話になりません。

※提携金融機関制度については下記の過去記事を参照してください。↓

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

まとめ

築古ワンルームで特に旧耐震(昭和56年以前)の物件はお勧めできません。投資の目的にもよりますが、上記の理由から出口(売却)の間口が非常に狭くなってきます。

出口(売却)が見えないと、物件を所有し続けなければなりません。

そういった意味で、高利回りの築古物件はやはりその利回りの高さに比例する形で、デメリット・リスクが非常に高いのがご理解いただけましたでしょうか?

「価格が安いから」という単純な理由で地方の築古物件などに飛びつくと痛い目をる可能性が非常に高いです。

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