不動産投資におけるインフレ対策って何?

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「不動産はインフレに強い」、「不動産投資はインフレ対策になる」こんな言葉を耳のしたことはありませんか??そもそもインフレって何でしょうか??本日は不動産投資とインフレについて、少し詳しくお話ししていこうと思います。

そもそもインフレって何?

インフレはインフレーションの略語です。簡単に言えば物やサービスの値段が上昇していくことですね。つまり、逆に考えれば、貨幣(お金)そのものの価値が下落していく状況のことです。

例えば、1本100円で購入できたジュースが1本120円に。というような状態ですね。インフレの原因は様々ですが、基本的に経済が成長していると、世の中のお金が自然に増えることでインフレになります。

お給料がたくさん増えれば、みなさん自然にお金を使うようになり、消費が増えますよね。そうなると、物価がじわじわ上昇していくイメージです。

不動産投資におけるインフレ対策とは?

不動産投資は一般的にインフレ対策として有効だと言われます。果たしてそれはどういった理由からでしょうか?

先ほどもお話ししましたが、インフレ時には貨幣(お金)そのものの価値は下落してくのに対して、不動産や金といった現物資産(モノ)は値段が上昇していくことになります。

インフレで物価が上昇(例えば20年で2000万の不動産が4000万に)というと、不動産そのものの価値が上昇したように感じますが、実際の価値は変わっていません。お金の価値が半分になった、という考え方です。

では、この時に2000万円の現金を自宅に保管していた場合と、2000万円の物件を購入していた場合で考えると、2000万円の現金は20年経過しても当然2000万円のままです。ただし、不動産の場合は2000万円の物件が4000万円になっています。

つまり、インフレ時に現金を保有していると、貨幣(お金)そのものの価値が下落してしまうので当時2000万円で買えたものは、20年後に同じ2000万円で購入できなくなってしまいます。

なのでイメージとしては、インフレで不動産の価値が上昇するのではなくて、価値を維持する効果があると考えるのが良いでしょう。資産の目減りを防いでいるということですね。

ただし、過去のケースから見ても、実際のインフレ時には、トータルのインフレ率よりも資産インフレ率の方が大きく上昇する傾向にあるので、インフレ時に不動産を所有していると、「資産の目減りを防ぐ」+「資産価値の上昇」という素晴らしいおまけのついた運用手段に変化するのです。

「現物資産をローンを組んで購入」はインフレ時に最強の組み合わせ

不動産投資でローンを組むことに抵抗がある方も非常に多いかと思います。むしろ、それがネックになって不動産投資に踏み切れない方も一定数いらっしゃるのではないでしょうか?ただし、今回の不動産投資はそもそも借り入れをすることによってメリットの出せる商品でもあるのです。

借り入れをすることでのメリットは過去記事を参照してください。↓

自己資金が無いなら「マンション経営」一択。その理由は

現物資産(不動産)を購入した場合、インフレ局面であれば先ほど説明したように、資産の目減りを防ぎ、尚且つ資産価値の上昇が見込めます。

では、ローンを組むという行為はインフレ局面においてどのようなメリットを生み出すのでしょうか?

インフレ局面において、貨幣価値は目減りしていきます。となると、ローン(借金)はどうなるのでしょうか?当然借金の額面は減ることはありませんが、実質、ローン(借金)の価値は目減りしていくわけであります。

分かりにくいですかね。

簡単に言うと20年前の2000万と現在の2000万円を比べたときに、20年前で言う2000万は凄い大金(都内で広い一戸建てが買えちゃうくらい)でしたが、今の2000万は大した金額ではない(都内ならワンルームマンションしか買えないくらい)。なので、当初組んだローン額は増えるわけではないので、むしろ徐々に返済に連れてローンは減っていきますし、インフレにより、ローンそのものの資産価値も減っていくわけですね。そうなれば借り入れをする方(つまりローンを組む方)が有利になります。

それと反比例するように、不動産の資産価値は上昇するわけですから、インフレ時にローンを活用して、現物資産(不動産)を購入することで、実際の資産拡大効果が倍増することになります。

まとめ

普段生活をしている中で、なかなかインフレをイメージして生活をすることも少ないかと思います。ただし、経済の成長を考えれば、必然的にインフレにならざるを得ません。不動産投資は長期に渡る投資であります。単純に現在の物件の利回りや相場といったミクロな情報のみに重きを置くのではなく、20年、30年先の未来を考えた際の「物価」や「貨幣価値」というマクロな視点も、非常に重要な投資判断要素の1つとなるのであります。

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