ワンルームマンション投資で失敗し借金が返せないと…自己破産?

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不動産投資をするにあたって、大部分の方が金融機関より融資を受けて物件を購入されると思います。ローンを組むことで、自己資金を使わず、レバレッジを聞かせて大きな資産を残せることこそが不動産投資のメリットです。ただしお金を借りる以上は、毎月金融機関に一定額の返済をしなければなりません。

もちろんその返済は入居者からの家賃収入で賄うのですから、空室等の事情で賃料の入らない場合も想定しなければなりません。1部屋2部屋程度の空室であれば、給与からの補填で何とかなる程度かもしれませんが、投資規模が大きくなり、且つ同じ割合で空室が増えていくと、最終的に支払いができなくなってしまう可能性も大いにあります。

では、実際に不動産投資において借金(ローン)の支払が出来ない状況に陥ってしまうと、最終的にどうなってしまうのでしょうか?今日はその部分についてお話ししていこうと思います。

以前に、ローンが支払えなくなった場合、その投資物件を販売した会社はどのように責任を取るのか?についての記事を書きましたが、今回は物件販売会社ではなく物件を購入したお客様側のお話しになります。

※以下の記事は顧客がローンを支払えなくなった際に、投資マンション販売会社に請求される恐ろしい責任の取らされ方について記載して居おります。↓

顧客がローンを支払えなくなったら、不動産販売会社はどんな責任を負うのか?

ローンが支払えなくなったら

金融機関とのローンの契約を「金銭消費貸借契約」と言います。融資を受けて物件を購入したことがある方ならば、既にこの契約書にサインをしているはずです。

で、この契約は「期限の利益」によって成立しています。「期限の利益」とは約束した期限が来るまでは借金の返済はしなくてもいいよー、という債務者の権利であります。一定期限の中で分割返済できるという権利でもあり、金融機関はこの権利を債務者に与える代わりに金利を取ることができるという考え方です。

債務者がローンの支払が出来ないとなると、この「期限の利益」は喪失となる訳ですね。これを「期限の利益の喪失」と言います。

そうなると、金融機関は債務者にローンがいくら残っていようが、貸したお金を一括で返済してください、と言えるようになります。

借りる金融機関にもよりますが、多くの金融機関は3か月~6か月程度で期限の利益の喪失となることが多いようです。

そうなると、金融機関より「期限の利益の喪失通知」が届きます。当然お金を借りた方としては、一括返済を迫られても返済できるはずもありません。毎月の支払が出来ないほど困窮している状況なのですから。

そうなると、多くの場合、保証会社から金融機関に対して債務の返済(借金の肩代わり)が行われることになります。これを代位弁済と言います。

お金を借りた方としては、「ラッキー、保証会社が俺の借金肩代わりして払ってくれたから、もう借金払わなくていいじゃん!」とはなりません。

保証会社が債務者の借金を肩代わりしているわけですから、今度は保証会社から肩代わりした分の借金の返済を迫られることとなります。債権者が金融機関から保証会社に変わっただけです。

債権者が変わろうが、払えないものは払えないですよね。払えないからこそこういった状況になっているわけですから。

で、その状況をそのまま放っておくといずれ「競売」となります。

「競売」とは

債務者が住宅ローンの返済をしない、出来ない時、債権者が裁判所に申し立てをすることによって、担保物件の差し押さえをして、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権の回収をする手続きです。

一般的に、この「競売」は市場価格よりも安く売却されてしまう傾向にありますから、当然売却代金で賄えない残りの借金分も大きくなる傾向にあります。

ではできるだけ市場価格に近い金額で売却する方法はないのでしょうか?それこそが「任意売却」なのです。

「任意売却」とは

競売により、安い金額で買いたたかれてしまうのを避けるための救済措置のような取引です。任意売却の専門業者が債権者と債務者の仲介をして、売却を進める形になります。

原則、ローンの残債を全額完済しないと、抵当権の抹消はできません。つまり、ローン支払いに行き詰まる人のほとんどが「ローン残債>売却価格」という債務超過の状態なわけです。物件を売ってローンを返したいけど、売却代金が低くて全額完済できない、債権者としては全額完済してほしいけど、それは無理そう・・・だとすれば、出来るだけ高い金額で売却して、1円でも多く債権(ローン)を回収し、被害を最小限にとどめたいですよね。

当然抵当権者(金融機関や保証会社)との交渉になり、抵当権者の認めてくれる範囲内の売却価格で抵当権を抹消してもらうことができるようになります。

当然競売よりは高い金額で売却できる傾向にあるので、売却代金で賄えない残りの借金分も小さくなる傾向にあります。

残った借金はどうなる?

「競売」でも「任意売却」でも、物件を売却しても残ってしまう借金はどうなるのでしょうか?

のこった借金に関しては基本的に債務整理の流れが一般的であります。債務整理というと借金が無くなる?的なイメージをお持ちの方も多いですが、債務整理にもいくつか種類はあります。

債務整理の4つの方法

任意整理

任意整理とは、弁護士や司法書士が代理人となって債権者と交渉し、債権者と債務者の折り合いの付く借金額に減額し、返済方法を決定していく手続きとなります。

任意整理は、ローン返済中の持ち家や車などを手元に残した中で借金の返済をしていけるメリットがあります。

個人再生

個人再生とは、自己破産と任意整理の中間のような制度であります。自己破産と同様に裁判所に申し立てをしますが、自己破産のようにすべての債務を免責するという訳ではありません。債務を大幅に免責(5分の1程度)にしてもらって、任意整理のように、長期の分割払いにしてもらう、という制度です。減額幅は、任意整理よりは大きくなる傾向にあります。

官報と呼ばれる政府の広告紙に名前が記載されます。任意整理同様に自宅を手元に残しておくこともできます。

自己破産

自己破産とは、裁判所に「破産申立書」を提出して「免責許可」をもらって、全ての借金をリセット(ゼロに)するという手続きです。
破産ができるのは、「支払い不能」となった場合です。支払い不能というのは、債務者の負債の額、収入、資産等の状況から総合的に判断されますので、一概に全員が申し立てをすれば認められる、というものではありません。官報と呼ばれる政府の広告紙に名前が記載されます。価値のある財産は全て処分しなければなりません。

 サービサーを活用した債務整理

残った債権は無担保債権となりますが一定期間経過後、サービサーという債権回収会社に安値で売却される場合もあります。そうなると、今度はそのサービサーとの借金の残金の交渉となります。サービサーとしては安値で債権を買い取っているわけですから、最低でもそれ以上の金額で回収できなければ事業が成り立ちません。

例えば借金の残りが300万円だったとしましょう。その債権がサービサーに20万円で売却されたとします。そうなると、サービサーとしては300万回収できる権利を持っていますが、最低でも20万以上回収ができれば一応黒字となる訳ですね。サービサーも当初から満額の300万円を回収できるとは思っていません。一般的に、最終的なサービサーとの和解金額は債権額の10%から15%程度(上の例でいうなら30万~45万程度)で落ち着くことが多いようです。

ただし、このサービサーを使った債務整理方法に関しては、民間の金融機関がサービサーにいつ債権を売却するのか?またサービサーから買い取る債権の価格がいくらなのか?など不明確な点が非常に多いので、意図的にサービサーを狙った債務整理はあまり合理的ではありません。

まとめ

不動産投資、マンション経営などで検索すると、失敗、借金、破産などのネガティブキーワードも非常に多く目につくと思います。当然金融機関から借り入れをする以上はそういった最悪の事態も想定しておかなければなりません。

ただし、あまりに最悪な自体ばかりを想定していても、イメージでの恐怖に足を引っ張られて、投資としての合理的な内容判断が出来なくなってしまうのも事実です

このブログで過去に何度もお話ししていますが、不動産投資は、物件や立地などがしっかりと選定できれば、非常に失敗しにくいビジネスモデルなのであります。

※その理由はこちらの過去記事を参照してください。↓

単身者人口が爆増!?都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数

今回の記事でもご理解いただけたかと思いますが、「不動産投資で借金=破産」ではありません。そうなるまでにはいくつものステップや救済措置もあります。

また、実際に払えなくなる前に、所有物件の収支改善や入居付けの工夫など、できることはたくさんあります。このブログで過去にお伝えしていた「借り換え」などはその収支改善の最たるものです。毎月の持ち出しで困っているかたが、低金利に借り換えたことにより、毎月持ち出しが減るどころか、一気にキャッシュフローがでてしまうような事例も多くあります。

※過去の借り換え事例はこちら↓

またスルガ銀行より借り換え成功しました!(金利3.6%→1.5%)

※空室時に確認すべきことはこちら↓

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

収支改善、借り換えをお考えの方は以下のお問合せフォームよりご相談下さい。

docs.google.com

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