キャピタルゲインとは?インカムゲインとは?

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みなさん突然ですが、「キャピタルゲイン」、「インカムゲイン」って聞いたことはありますか?不動産投資(投資全般)をやっている方なら、良く耳にする言葉だと思います。

そもそも投資で利益を得る方法は大きく分けて2つです。その2つがこの「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」なのであります。

今日はこの2つについてお話ししていきます。また、後半部分に関しては、ワンルームマンション投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの考え方について書きました。

キャピタルゲインとは?

保有している資産の値段が上下することによって得られる利益のことです。

もっと簡単に言うと「売却益(売買差益)」です。100万で買った株が120万に上昇し売れた場合、その差額20万円が売却益(売買差益)つまりは「キャピタルゲイン」となる訳ですね。その逆に100万で買った株が80万に下落し売却した場合、その差額20万円が売却損つまりは「キャピタルロス」となります。

売買で利益が出れば「キャピタルゲイン」その逆に損失が出れば「キャピタルロス」ですね。

キャピタルゲインを得られる投資商品

  • FX
  • 投資信託
  • 国債・社債
  • 不動産
上記の商品を売買によって利益を出す。つまり安く買って、高く売る。そしてその差益(売却益)で儲けるということです。

インカムゲインとは?

資産を保有することで、定期的に得られる利益のことです。

簡単に言えば、「配当」ですね。銀行に預金しますと、定期的に利子収入が振り込まれていますよね?アレです(数十円とか数百円かと思いますが・・・)。このように銀行にお金を預けると多少ですが利子が付きますよね?それと同じように、株を買って保有していると定期的に配当(利子)の入る銘柄もあります。これもインカムゲインですね。投資信託も然りです。不動産の場合は家賃収入がそれに該当します。

インカムゲインを得られる投資商品

  • 株の配当
  • FXのスワップポイント
  • 投資信託の分配金
  • 国債・社債の利息
  • 不動産の家賃収入

上記の商品を保有し続けることで利益を出します。つまり、売らずに持ち続けて、定期的な収入(配当)で儲けるということです。

キャピタルゲインとインカムゲインどっちがいいの?

なんとなく2つの違いは理解できましたね?キャピタルゲインは売っておしまいの単発収入であるのに対して、インカムゲインは定期的に入る継続収入なのであります。

一般的に考えれば、キャピタルゲインの利益は大きく、インカムゲインの利益は小さくなります。一気に儲けを得るか、コツコツ時間をかけて儲けを得るか。果たしてどちらが良いのでしょうか?両方を得られれば一番良いのですが・・・。

ここの部分は人それぞれの考え方次第としか言いようが無いです。その人の性格や投資の目的によって、どちらを重視するかが決まってきます。

大きなリスクを負ってでも短期でとにかく早く収益を出したい!!という人が、コツコツ方のインカムゲインを狙っていては、目的から大きくずれた投資になってしまいますよね??

不動産投資(ワンルームマンション投資)はキャピタルとインカムどっち?

投資用のワンルームに関していえば、今の時代であればインカムゲインよりの投資です。しかも、都内の不動産価格(投資用ワンルームマンションの新築価格)は年々上昇傾向にありますし、都内の投資用ワンルームマンションの中古市場の利回りも下がる一方(利回りが下落するということは=価格が上昇しているということ)ですから、場合によってはキャピタルゲインを狙えるような可能性も秘めています。

※投資用ワンルームマンションの過去23年間の価格推移はこちら

価格上昇中!?首都圏新築ワンルームマンションの平均価格推移(2017.8月現在)

実際に私のお客様でも、10年前程に物件を購入し、最近物件を売却してキャピタルゲインを得られる方が多くなってきました。ただし、全員がそうなわけではありません。物件の立地によっては、大きく価格や賃料の下がってしまうような物件を取得してしまうと、キャピタルゲインどころか、インカムゲインさえまともに入ってこないということも考えられます。

株や投資信託に比べると、不動産投資は分かりやすい!

キャピタルゲインの視点から

株や投資信託に関して、安く買って高く売ることができればキャピタルゲインを得ることができますね。つまり、これから買った株が上昇しいていくのかどうか?を上手く見極めなければならないことになります。

企業の成長性や今後の動向を見通すのって物凄く難しくないですか?ましてや、一般のサラリーマンの方であれば、その分野の専門知識がある訳でもないですし、会社の決算報告書を見たってちんぷんかんぷんな人がほとんどでしょう。なので、その会社の売り上げが100億打だ!!といわれもそれが高いのか安いのか・・・いまいちよく分かりません。

もちろん価格が数倍、数十倍になるような銘柄も存在するわけですから、そういった株に投資できたごく少数の方は非常にうらやましいですね。

それに比べて不動産はどうでしょう。

例えば、

「渋谷駅徒歩5分」、「築10年」、「20㎡のワンルーム」、「価格2000万円」、「家賃9万円」と言われて、これが高いか安いか直ぐに判断できますか?正直微妙だと思います。ただし、不動産投資の場合は自分なりに調べることは容易にできますよね?

周辺のワンルームの中古物件価格、取れる賃料収入などは、渋谷駅に行ったことがない方でも、「ホームズ」、「スーモ」、「楽待」、「健美家」などの不動産サイトを見れば、なんとなく相場観は分かるはずです。

多くの物件を見れば見るほど、その相場に対して、この物件の価格が安いのか、高いのかは自然と判断できるようになるわけですね。 ただし、株と違って、都内の不動産価格が今後数十倍に高騰することは考えずらいです。基本的に不動産は老朽化していきますから、建物価値は経年とともに下落していくと考えてください

あれ?値上がりしないならキャピタルゲイン得られなくない?って思いますよね。でもそんなことはないんですよ。不動産投資で、「物件価格が下がる=損をする」というわけではありません。逆に言えば、「物件価格が古くなって下がったとしても、キャピタルゲインを得ることは十分に可能」ということなんですね。その理由こそが「不動産投資における含み資産の考え方」なのです。

※不動産投資における含み資産の考え方は過去記事を参照してください↓

投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

インカムゲインの視点から

株の配当に関しての基本的な考え方としましては、一定期間でその会社が得た利益に対しての配当ですから、前提として当然その会社が儲からなければなりません。赤字になってしまえば配当どころではなくなってしまいます。

また、投資信託に関しての分配金には特に注意が必要です。分配金を受取る回数が、年に1回、2回、4回、6回、12回と5つのパターンがあります。もちろん分配金の回数が多いからといって儲かるファンドではありませんので勘違いの無いように注意してください。もちろん分配金が多いからと言って良いファンドである、という訳でもありません。中には運用が上手くいかず、本来であれば分配金が出せる状況ではないのに、資産を削ってまで分配金を出しているような「見かけ上はうまく回っている」ファンドも存在します。

この投資信託の分配金と昨今のサブリース問題は非常によく似ていると感じます。

サブリース問題に関しては過去記事を参照ください↓

家賃保証の罠!サブリース契約に要注意!

契約当初は非常に高額な賃料設定のサブリース契約(家賃保証契約)を結んで、数年間だけ保証賃料を支払うわけですね。相場よりも高い賃料で家賃保証しているため、当然時間の経過とともに保証するのが厳しくなり、一定期間が過ぎると保証額を一気にに引き下げるというやり方です。

最初は上手く回っているように見えるんですよね。家賃保証ですから。オーナーさんもずっとこれが続くんだろうという錯覚を起こしちゃいますよね。でもサブリース(家賃保証)を解除して実際蓋を開けてみると、全く入居者がついていない!なんてことは投資マンション業界ではザラにあることです。

ただし、ここに関しても、回避策はあります。

「そもそもサブリースに頼った不動産投資をしない」

これにつきます。物件を購入する際はキチンと周りの賃貸相場を調べてください。家賃相場なんてネットでいくらでも調べられるはずです。そして、たくさん物件を見れば、売買の価格同様に、自然と相場観が身についてきます。

明らかに高額な賃料設定であれば、それは見せかけの高利回り物件であることはすぐに見抜けるでしょう。ここまでの時点で難しい専門知識は必要ありません。

「相場から見て、今の賃料設定が安いのか高いのか」それだけです。

サブリースで一番問題なのは当初の保証賃料設定が高く設定しすぎていることなのです。もちろんその方が、一見すると高い利回りに見えますから、売主業者も販売しやすいわけですね。なので、不動産投資を検討する際には、必ず賃貸相場を調べてください。

少し話がそれましたが、何を言いたいかというと、不動産の賃料相場はその他の投資に比べれば、非常に予測しやすいということです(特に都心部に関して)。毎月の賃料収入がインカムゲインとなる訳ですから、毎月の賃料収入の相場と見通しさえしっかりつけば、非常に安定した収益源となる訳ですね。

また、賃貸マンション・賃貸アパートに居住している、もしくはしたことがある方であれば、全ての人が「不動産投資」に「入居者の立場として」直接的に関わっているのです。そういった意味でいえば、不動産投資こそが「最も身近な投資」と言えるのではないでしょうか?

では次回は、マンション投資で売却益(キャピタルゲイン)が出た場合の税金について詳しくお話ししていこうと思います。

マンション投資(不動産投資)でキャピタルゲイン(売却益)が出た場合の税金

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