管理費・共益費の高い物件は逆にお得!?賃貸のお部屋探し。

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前回、ワンルームマンション投資で物件が空室になってしまった際に試す7つの方法をお伝えさしていただきました。

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

今回は、単純に家賃を下げる!などの対策ではなく、家賃の「見せ方」についてのお話しになります。その最大のポイントは「管理費・共益費」です。

管理費・共益費とは?

ワンルームマンションのオーナー様であれば、既にご存知かと思いますが、毎月建物管理会社に「管理費」を支払っていますよね?この管理費というのは、廊下、階段、エレベーター、エントランス等の共用部分の維持・管理・清掃をする為に、毎月マンションのオーナー様が建物管理会社に支払う経費のことであります。(管理費と共益費は同義です。なので以下「管理費」と記載いたします。)

あれ?管理費ってマンションのオーナーが支払うものなの?賃貸マンションに住んでるけど、毎月家賃と一緒にこっち(入居者)が管理費を払ってるよ?って人いますよね。

そうなんです。管理費は実はもともとマンションのオーナーさんが、建物管理会社に納めるお金なんですね。

その管理費を入居者さんに負担させることは違法でも何でもありません。でも入居者さんからすると、もともとオーナーが支払うものを肩代わりさせられているみたいであんまりいい気分はしませんよね。

オーナーサイドとしては、本来自分が払うものを入居者に肩代わりさせられたわけですから、ラッキー・・・という風にはなりません!

管理費を入居者に負担させるかどうか?なんいていうことはオーナーサイドからすればあまり大した問題ではないのです。

なぜなら、オーナーが受け取る家賃というのは、

  1. 家賃75000円+管理費5000円=80000円
  2. 家賃80000円+管理費0円=80000円

1.も2.も 結局同じなわけです。でその80000円から建物管理会社に5000円(管理費)を納めるので、最終的なオーナーさんの家賃収入の手残りはどちらも75000円ということになるわけですね。

なぜ家賃と管理費を別々に分けるのか?

管理費なんてオーナーが払うものなんだから、別にわざわざ入居者に管理費を名目上払わせる必要ないじゃん!全部管理費込みの家賃で記載したらいいじゃない!って思いますよね。私も業界に入社したばかりのころは、この家賃○○○円、管理費○○○円という記載に疑問を抱いておりました。

家賃を安く見せられるので、入居が決まりやすい。

え・・・って思いますよね。そんなことかよ・・・と。でも実際これが一番大きな理由です。現代では、ネットで賃貸物件を探すのが主流だと思いますが、家賃80000円にしてしまうと、70000円台で検索している人にヒットしなくなってしまうんですよね。

そうなると、その人の目に入ることも無く、スルーされてしまいます。

それが家賃と管理費を分けることで、少しでも募集の家賃を安く見せることができるので、その分多くの検索にヒットさせることができるようになるわけですね。

賃料と管理費を分けて入居募集するメリットとデメリット

オーナーサイドのメリットデメリット

オーナーサイドのメリット

賃料を安く見せられるので、入居者の目にとまりやすい。

オーナーサイドのデメリット

敷金、礼金、更新料などの貰える金額が減ってしまう。

敷金、礼金、更新料などは賃料の〇カ月分という形で契約書上に掲載されます。なので、賃料と管理費を分けてしまうと、管理費部分は賃料に入らなくなってしまうのです。

分かりやすい例でいうと、

  • 賃料80000円(管理費込み)
  • 賃料75000円、管理費5000円
の2つの物件があったとしましょう。入居募集条件が敷金1カ月、礼金1カ月、更新料1カ月だったとすると、前者は80000円×3か月=240000円がオーナーに入りますが、後者の場合だと75000円×3か月=225000円がオーナーに入ります。
なので、単純にオーナーに入ってくるお金が少なくなってしまうのです。

入居者サイドのメリット、デメリット

入居者サイドのメリット

敷金、礼金、更新料、仲介手数料などの金額が安くてすむ。また、管理費とはあくまで共用部分の清掃などがメインですから、廊下などが汚れていたりした場合には、ちゃんと管理費払ってるんだから綺麗にしてください!と言いやすかったりもします。もちろん管理費0円の物件だからオーナーに何も言えない、という訳ではないので誤解の無いように。

入居者サイドのデメリット

特にありません。

まとめ

オーナーサイドにとっては、家賃と管理費を別々にすることにより、メリットもあればデメリットもあります。ただし、入居者サイドにとっては、名目上の管理費を支払うことはメリットしかありません。

ただし、近隣の家賃相場の比較は必ずしてください。冒頭でもお話ししましたが、賃料+管理費=家賃です。以上に高い管理費を設定している物件があれば、注意が必要ですが、合計金額が相場家賃程度であれば、家賃管理費込みの賃料条件の物件に比べてお得であると言えます。

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