借地権はやめたほうが?地上権との違い?メリットデメリット

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インターネットで、物件検索をしていると(特に高利回り)、たまに、おぉ!と思うような安い価格で物件掲載されており、土地の権利を見ると、「借地権」と書いてあり、げんなりしたご経験ありませんか?

通常は「所有権」のパターンですが、やはり土地が「借地権」だと、なんとなくイメージ的に敬遠してしまいがちですよね?果たして借地権は実際どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

借地権って?

土地を借りる権利のことです。通常家を買えば、その土地も自分の物になりますよね?これを「所有権」と言いますが、借地権の場合あくまで土地は地主さんのものなので、毎月「地代」を支払って、土地を借りるわけですね。もちろんその土地の上に建てた建物は購入者のものです。

借地権は旧と新の大きく分けて2種類

借地権に関しての細かな法律が「借地借家法」と言われるものです。

1992年にこの地借家法の改正が行われました。借地借家法とは簡単に言ってしまうと、土地と建物に関しての貸し借りの法律であります。

1992年以前のものを「旧借地借家法」1992年以降のものを「新借地借家法」と言います。

旧借地権とは  ※旧借地借家法

借地期間は木造が最低20年、マンションが最低30年になります。なので、ぞれぞれ20年毎、30年毎に更新が可能となります。では地主はこの更新を拒絶することはできるのでしょうか??地主側の正当事由が認められれば、更新の拒絶も可能です。ただし、そのハードルは非常に高く、現実には土地を借りている側に「更新したい!」と言われれば、更新せざるを得ないようなパターンがほとんどです。

なので、地主さんにとってはかなり不利な契約内容ですよね。なんせ一旦借地として貸し出したら、いつ戻ってくるかわからない!という感じですからね。

その逆に土地を借りている側からすれば、有利な契約内容ですね。更新を繰り返せば、その土地を借り続けることができるわけですし、実質的な所有権とあまり変わりありません。

新借地権(普通借地権)とは  ※新借地借家法

借地期間は、新法では建物の種別に関係なく一律に30年となります。当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。契約の更新に関しては、1回目が20年、2回目以降が10年となります。いずれの場合も当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。契約更新期間が旧借地権より短めに取られていますね。少しだけ地主に有利になったような感じでしょうか。また、地主の更新拒絶の正当事由も旧借地借家法に比べると明確化されました。今までの旧借地借家法だと、地主側に不利なパターンが多く、土地を貸したがらない地主が増えたため、1992年にもう少し地主に有利な法律に、ということで新借地借家法に改正されたわけですね。

一般定期借地権とは  ※新借地借家法

旧借地借家法の旧借地権でも、新借地借家法の新(普通)借地権でも、契約の期間は定められますが(30年間など)、地主側は正当事由が無い限り、更新を求められれば、拒絶することはできません。

では、最初から更新無しで、決まった期間だけ土地を貸し出す契約を結ぶことはできないのでしょうか?

そこで考えられたのが、「一般定期借地権」であります。

借地期間は50年以上です。普通借地権よりも期間が長いですね。もちろん更新は認められません。借地期間が終了すれば、更地にして、地主に地面を返さなければなりません。

一般的な借地権のデメリット

  • 地代を払わなければならない
  • 更新料がかかる
  • 権利金がかかる
  • 保証金がかかる
  • 何かにつけて地主の承諾が必要
  • 承諾料がかかる

借地権の物件などを売却する際には、基本的に地主さんの承諾が必要となります。地主さんも、現在の借主さんだからこそ土地を貸し出ししているという場合もあるでしょう。なので、その借りている土地を勝手に他の人に売却されてしまうと地主さんとしては、新所有者に対してえ?あなた誰?ってなる訳ですね。

なので、そうならないために、事前に地主さんの承諾が必要なわけです。でもそこで地主にダメ!って言われちゃうと、物件を売却できなくなってしまいますよね?それはそれで大問題です。そうなった場合には、面倒ですが、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。
もちろん借地権の譲渡を認めても地主の不利益にならないような場合に限りますが。

要するに、借地権の物件を売却しようとする際には、地主の承諾、もしくは裁判所の許可がなければ、売却は難しいということです。

また、地主にたいして、承諾料という名目で、承諾してもらった際に地主に一定の金銭を支払う場合もあるので、借地権の契約内容をしっかりと確認しましょう。

地上権とは

借地権の一種です。ただし、普通の借地権との一番の違いとしては、売却する際などに、地主の承諾が一切必要ない、という強力な権利を地上権と言います。つまり、借地の上に建物を建ててそこを地代を払いながら所有・使用するとしますよね?そこまでは借地権と同じですが、地上権の場合はその権利そのものを土地に登記することができるのです。なので、売るも貸すも自由です。地主の承諾もいりません。なので、実質的な所有権といっても差し支えないでしょう。

ただし、この地上権はあまりにも地主にとって不利なので、最近では滅多に設定されることはありません。ごくまれに古い物件などで目にするくらいでしょうか。

一般的な借地権のメリット

  •  値段が安い
  • 土地の固定資産税を払わなくてよい

第一に考えられるのが、値段が安い。これに尽きるのではないでしょうか。デメリットとメリットの数でいうと、借地権は様々なお金がいろんな場面でかかるイメージをお持ちになられるかもしれませんが、結局はその分が価格に比例していると考えることができるわけです。

なので、物件の価格や借地権の契約内容如何によっては非常に有益な物件も存在します。

一般的に「借地権」と記載されているだけで、イメージ的な部分で敬遠されてしまうことが非常に多いので、逆をいえば優良物件を狙っているライバルもその分少なくなるわけです。そうなれば、非常に有利な条件で借地権物件を手に入れられる可能性も高くなると言えるでしょう

投資物件の視点から見た借地権のデメリット

  • 融資が受けずらい
  • 担保価値が低くみられる可能性
  • 売却しずらい
  • 新規の拡大しずらい
借地権は先ほども述べたように、地主が絡んでくるので、所有権に比べると権利関係が少し複雑になります。お金を貸す立場としても、それをリスクとしてとらえる銀行も多いようで、その姿勢が融資額に顕著に表れることとなります。
なので、思ったほど融資が受けられない場合も加味して、ある程度の自己資金が必要になると思ったほうが良いでしょう。
また、融資が受けずらい物件は、基本的に売却もしずらくなります。
※その理由は以下の過去記事を参照ください↓

www.tokyo-1r.com

また、そういった融資の受けずらい物件は、銀行の担保評価も低くなりますので、今後物件を増やしていく場合に、所有しているとマイナスポイントとみられてしまい、今後新たな融資を受けて、物件を買い増ししていく際の重荷になってしまう場合があるので注意が必要でしょう。

投資物件の視点から見た借地権のメリット

  • 価格が安い
  • 利回りが良い
  • キャッシュフローが良い
  • 土地の固定資産税を払わなくてよい

価格が安いので、利回りも良く、融資を利用したとしても毎月のキャッシュフローは「所有権」の物件に比べると格段に良くなります。

なので、価格や、利回り如何によっては、購入10年程度で、投資資金を全て回収してしまい、あとは安い値段で売却してしまうことも考えられます。

毎年かかる不動産の固定資産税という経費も「借地権」の場合は土地分を払わなくても良いので、経費圧縮につながり、非常に合理的です。

まとめ

何度もこのブログでお話ししていますが、マンション投資は入居者が付くか付かないかが最も大事なポイントとなります。

入居者が物件を選ぶ際に、その物件の土地が「借地権」か「所有権」か、などは全く関係ありません。なので、「借地権」であったとしても、それだけでその物件を投資対象から除外してしまうのはあまりにも勿体ないと言わざるを得ません。

借地権の物件の場合はキャッシュフローが勝負です。なので、購入価格と利回り、そして借地権の権利関係や土地の賃貸借契約内容をしっかり把握したうえで契約に臨んでください。

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