ファミリーマンションが投資に向かない4つの理由

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

ワンルームマンションであれ、ファミリーマンションであれ、貸して家賃収入を得るようになれば同じマンション経営であります。「ワンルームマンション経営」は良く耳にすると思いますが、「ファミリーマンション経営」はあまり聞きなれないのではないでしょうか?

結論から言ってしまうと、ファミリーマンションは一般的に投資には不向きと言われております。そこについては以下の4つの理由が挙げられます。

①入居ターゲット層がそもそも少ない。

物件の場所にもよりますが、一般的にファミリーマンションは購入してそこに住む人が多いです(当たり前の話ですが・・・)。それに比べるとワンルームマンションは購入して実際にそこに住む人はほとんどいません。ワンルームと同じように東京都心部でファミリーマンション(60㎡~70㎡)を購入して、それを人に貸し出そうとすると、20万前後の家賃は取れるでしょう。ただし、毎月20万円の賃料を支払える人とはどんな人でしょうか?年間にすると240万円の賃料の支払余力のある人ですよね。よく賃料は月収の3分の1以内なんて言いますが、そう考えると、約730万程度の手取り年収が無ければならない計算になります。そうなると入居対象となる人は額面年収で1000万を超えるような人ということになります。

ちなみに、国税庁の「民間給与実態統計調査(H28)」による結果は次の通りです。

・1000~1500万 3.1%(151万9千人)
・1500~2000万 0.7%(33万6千人)
・2000~2500万 0.2%(10万7千人)
・2500万~    0.2%(12万人)
※給与所得者数4869万人

年収1000万以上の人数を合算すると208万2千人となり、給与所得者全体の約4.2%になります。

もちろんそういった少数の高額所得者のみターゲットにするのも戦略としてはありですが、そもそも入居者になるターゲットが少ない市場で賃貸経営するとなれば、立地もそうですが物件そのものにどのくらい付加価値があるか?などの多角的な視点が必要となってきますので、難易度もそれに比例するわけです。

②毎月同じ居住費払うなら、賃貸より買ったほうがいい派が多い

また、一般的に毎月20万円の賃料を払うのであれば、同じ住宅ローンを支払うと仮定すれば、約6000万~7000万程度の物件を購入することができます。

  • 6000万円を金利1%で35年で組むと、毎月の支払は17万円です。年間204万です。
  • 7000万円を金利1%で35年で組むと、毎月の支払は20万円です。年間240万です。

この部分に関して私個人的な意見でいえば、圧倒的に「賃貸派」であります。

※その理由は過去ブログに記載してあります。↓

持ち家のローンはデメリットだらけ!買ってはダメな4つの理由

ただし、世論でいうとまだまだ「持ち家派」の方も大勢いらっしゃいます。なので、ファミリーマンションに住む世帯というのは、大きく以下の2つに分かれてしまいます。こうなれば当然賃貸需要も2分されてしまう訳です。

  1. ファミリーマンション購入派
  2. ファミリーマンション賃貸派

これがワンルームマンションであればどうでしょう?ワンルームマンションに住む世帯が「購入派(買ってそこに住む)」と「賃貸派」に大きく2分されることはありません。そもそもワンルームマンションを購入して、そこに自分が住むという人はほとんどいませんからね。

③ファミリーマンションは入居付けが難しい。

物件にもよりますが、ファミリーマンションの入居者をつけるのはワンルームのそれと比べるとかなり難しいです。なぜならファミリーマンションに住む世帯は、家族世帯です。なので家族内のみんなの意見が合致した物件でないと、入居に到りません(子供の学区の問題や、間取り、日当たり、旦那さんの勤務先へのアクセス、奥さんが買い物する場所などetc)。

なので、それらの条件を偶然に満たした物件であれば入居も付きやすいのですが、家族世帯のライフスタイルは各家庭様々なので、重要視する要素も多岐にわたります。なので、それを予測した上で賃貸経営しなければならないので、より難易度は上がってきます。

これがワンルームであればどうでしょう?基本的にワンルームに居住したことがある方であればご理解頂けると思いますが、周囲の住環境云々よりも最寄駅からのアクセスを最重要視される方が圧倒的に多いです。日当たりも良いに越したことはありませんが、実はこれも大した要素ではありません。ワンルームに住む人は単身者です。平日昼間はほとんど家にいないわけです(学校、会社など)。帰ってくるのは夜なので、昼間に家にいるとすれば休みの日でしょう。ただ休日は都心に住んでいれば、外出することも多いでしょうから、それも考えると、やはりワンルームで最も重要な要素はアクセスなのです。

④メンテナンス費用が高額である。

ファミリーマンションはワンルームに比べ、部屋数も多い分、付属設備も多いです。また床暖房や、埋め込み式のエアコンなど、故障や取り替えるにしても高額な費用の掛かるものもあります。

今のワンルームマンションであれば、設備の内容はほとんど同じです。物件によって設備に物凄く差があるわけでもありませんので、どの物件であっても部屋の中はほとんど同じような作りと設備です。

最初から賃貸が目的なので、取り換えに大きな費用がかかるような設備は入れてませんので、そういった点も加味すれば、コスパが良いのはやはりワンルームマンションになるでしょう。

まとめ

以上の理由から、マンション投資をするのであれば、ファミリータイプよりもワンルームタイプの方が投資効率が良いというのがご理解いただけましたでしょうか?

また、一般的にファミリーマンションの利回りはワンルームマンションの利回りよりも低くなる傾向にあります。

ただし、それでも最初は自分で住んで、将来は貸しても良いかな?という安易な視点で最初からファミリー物件を購入してしまう方も少なくありません。

自分の感覚を過信してはいけません。あくまで賃貸に回すなら入居者(第三者)の感覚が大切なのです。

※自分の感覚と投資物件についてはこちらの過去記事を参照してください

マンション経営でデザイナーズ物件を選んではいけない理由

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

SNSでもご購読できます。

東京1Rのメルマガ登録はこちら

*メールアドレス

コメント

Comments are closed.

東京1RのPDF無料ダウンロード
東京1R監修「マンション経営」無料電子書籍
東京1Rの無料PDF
マンション経営の無料電子書籍