【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

みなさん‘‘利回り‘‘って聞いてことありますか??不動産投資(マンション経営・マンション投資)を検討されている方であれば、ご存知かもしれませんが、あまり投資に興味の無い方だと、初めて聞く言葉かもしれませんね。今日はその‘‘利回り‘‘についてお話ししていこうと思います。

利回りは、簡単に言うと投資したお金に対して、どれくらいの収入が得られるのかを表す数値です。

また、投資商品を選ぶ際の重要な指標の1つでもあります。

ではマンション投資における利回りはどのように考えればいいのでしょうか?

マンション投資の利回りは大きく分けて2種類

①表面利回り(グロス利回り)

例えば、下記のような物件があったとしましょう。↓

f:id:toushi-before-after:20171125161737j:plain

この物件の場合だと、表面利回りは5.46%です。

計算の仕方は、

・毎月の家賃収入×12カ月÷価格×100=表面利回りとなります。

上記の物件の場合だと、

・82,000円(青枠の家賃)×12カ月÷18,000,000円(赤枠の価格)×100=5.46です。

②実質利回り(ネット利回り)

f:id:toushi-before-after:20171125161737j:plain

実質利回りの計算は、表面利回りの計算に比べると、少し複雑になります。

簡単に言えば、先ほどの表面利回り計算では毎月の家賃収入(82,000円)をそのまま×12カ月しましたが、実質利回りの場合は家賃収入から経費分*(オレンジ部分)を差し引きます。

・82,000円(毎月家賃)-6,500円(管理費)-2,000円(修繕積立金)=73,500円

そして、さらにここから毎月賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託手数料4000円程度を差し引きます。

※賃貸管理手数料に関しては以下の過去記事の⑥管理手数料を確認してください。

【保存版】仲介手数料を分かりやすく解説!仲介手数料無料のからくりは?

そうすると、

73,500-4,000(賃貸管理手数料)=69,500円となります。

そして価格は1800万ではなく1900万で計算します。

?なんで価格上昇してるの?って思いますよね?これは価格が上昇しているわけではなく、不動産購入時の諸費用を100万円として見積もっているからであります。

諸費用については、以下の記事を参照ください。

ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる「諸費用」とその内訳

なので、実質利回りの計算に関しては、上記物件の場合

・82,000円(毎月の家賃収入)-6,500円(管理費)-2,000円(修繕積立金)-4,000円(賃貸管理手数料)=69,500円

・69,500円×12カ月÷19,000,000(価格+諸費用)×100=実質利回りは4.38%となります。

この物件の表面利回りが5.49%なのに対して、実質利回りが4.38%なので、同じ物件でも利回りが1%近く異なります。

いったいどっちで計算したら良いの?

必ず実質利回りで計算を!

マンション投資には経費が必ず掛かりますので、その経費も織り込んで計算するのが実質利回りであります。

なので、マンション投資を考える際には、表面利回りではなく、実質利回りで計算するようにしてください。

不動産サイトなどの「利回り検索」などで表示される物件は、そのほとんどが上記①の表面利回りを基準としております。

なので「利回り10%以上」などの高利回りを売りにした物件の多くは、詳しく言うと「表面利回り10%以上」という意味なのであります。

先ほどもお伝えしましたが、マンション投資は必要経費が掛かります。

毎月の管理費、修繕積立金、賃貸管理委託手数料、場合によって固定資産税などの必要経費を家賃収入から差し引かなければなりません。

だからこそ、実際にオーナーさんの手元に最終的に残る家賃収入は経費を差し引かれた後の数字を考えるべきなのであります。

利回りの高い物件の注意点

そもそも高利回り=高リスクと考える

利回りは一般的に高い方が投資効率は良いと考えることができます。

ただし、あくまで机上のお話しです。

不動産投資で良い物件(お宝物件)は手に入らない?その理由

利回りの高さは、リスクの大きさに比例します。

つまり、「高利回りの物件を探す」という行為は、「高リスクの物件を探す」のとほぼ同義なのです。

もちろんごくまれに上記の過去記事にあるような、お宝物件(利回りは高く、リスクも低い)も存在するとは思いますが、そういった物件は基本的に川下(一般市場)に流れてくる可能性は非常に低いです。

川上(未公開市場)で、業者同士のやり取りで決まってしまうのが普通ですから。

経費率の高い物件が多い

先ほど「表面利回り」と「実質利回り」の話をしましたが、インターネット上に公開されているような高利回り物件は基本的に表面利回りが高い物件が大半です。

読んで字のごとく、「表面上だけ利回りの高い物件」ということです。

実際蓋を開けてみると、所有するだけで必要経費がたくさん掛かってしまい、せっかくの高利回りも、実質利回りに直すととても投資対象とならないような物件も多数存在します。

以下のような物件は要注意です。

管理費と修繕積立金が異常に高い

管理費と修繕積立金は毎月のランニングコストでワンルームマンション投資で必ず掛かってくる経費です。

ワンルームは区分所有なので、毎月の管理費と修繕積立金の金額を自分で勝手に変更することはできません。

購入してしまったら、必ず支払うしかないのです。

古いワンルームでは、建築当初(数十年前)、管理組合という概念が存在していないマンションもあり、近年になってようやく修繕計画を立て修繕積立金を徴収し始めているマンションも存在します。

そういったマンションですと、そもそも修繕積立金が積み溜まっていなかったり、管理が行き届いておらずスラム化していたりするので、それを維持するためには当然高い「管理費」と「修繕積立金」が必要となってくるのです。

ワンルームの家賃は都内であっても10万程度が上限でしょう。

築古のワンルームであれば当然それ以下です。

その家賃に対して、必要経費が毎月数万円も出費してしまうワンルームマンション経営は経費率が高すぎて割に合わないのです。

そもそも空室で入居者がいない。

これもよくあるパターンですが、現状が「空室」の物件です。

空室なので賃料は「想定家賃」という形で、売主が勝手に決めることができるのです。

ですので利回りも「想定利回り」ということになります。

まさに絵に描いた餅のような高額の想定賃料を設定し、「超高利回り物件」として広告掲載している物件もよく見ます。

空室物件は特に注意してください。

また、こういった高額の賃料設定に騙されない為にも、必ず周囲の賃料相場を確認するようにしてください。

まとめ

一般の素人の方が一般市場に流れてくる「表面上の高利回り物件」を購入するのは非常にリスクが高いと言わざるを得ませんが、実質利回りの考え方であれば、表面上の高利回り物件をある程度は避けることができますので、マンション投資を検討される方は、必ずこの実質利回りの計算式をマスターしてください。

もちろんマンション投資はそれ以外にも多くのリスクと向き合う必要がありますので、この実質利回りは一種の投資の指標というだけであり、全てではないのでご勘違いされませんようご注意下さい。

この記事が気に入ったら
いいね ! しよう

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

コメント

Comments are closed.