自衛官(公務員)が不動産投資をしなければならない3つの理由。

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自衛官(自衛隊など)で不動産投資をされている方が実は非常に多いんです。ただし、あまり投資用マンション持ってるよー!なんて大っぴらに口外される方はほとんどいません。公務員の給与も昔に比べて一定水準で上昇し続ける時代でもないので、公務員といえどやはり自分の将来は自分で守らなければならない!だからこそ自助努力で資産運用する時代に突入しているのです。

では、そんな中でなぜ自衛官が不動産投資をしなければならないのでしょうか?一緒に考えていきましょう。

①定年退職が早い。

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上記図は階級による定年退職の年齢です。

階級により退職年齢が異なりますが、ボリュームゾーンとして最も多いのが、54歳での退職となります。

民間企業であれば通常60から65歳までの間で定年となることが多いので、民間企業と比較すると、自衛官の方はおよそ6年~11年ほど定年を早く迎える形になります。

退職後はアルバト・・・収入減額

退職後の職業を聞いてみると、ビルの警備員、高速道路の料金所、運送、荷物の仕分け、ホテルなどの送迎バスドライバー…。といった職業が多く、流石に50代の方を正社員として雇用してくれる企業は少ないので、雇用形態は派遣やアルバイトにならざるを得ません。

それでも、再就職先がスムーズに決まるだけでも良しとされているようです。残念ながら、自衛官時代に培った知識や技術を応用できるような民間企業の雇用はほとんどありません(一部の人を除き)。

そうなれば当然収入は激減します。現役時代にしっかりと資産形成されている方であれば、退職後は悠々自適なセカンドライフ(老後)を送ることができますが、その逆に上手に資産形成できない方は退職後お金の面で苦労される方も非常に多いです。

退職金は多いが、その分定年が早い

退職金に関して勤続年数と階級によって異なってきますので、一概には言えませんが35年以上勤務し、1曹~1尉のボリュームゾーンの方々であれば、約2000万~2300万程度の退職金となるかと思います。一部上場企業の大卒者などの退職金の平均が2300万程度なので、それと比較すると自衛官の退職金の水準はかなり高いと言えるでしょう。

ただし、民間企業よりも6年~11年程度、定年退職時期が早いので、その分も考えると決して高額な退職金とも言えないのではないでしょうか。

②副業規定に違反しない範囲で取り組める。

自衛官(公務員)の方から相談を受けると、必ず聞かれるのが「マンション経営は副業に当たらないのか?」という質問です。自衛官(公務員)には厳しい副業禁止規定がありますので、心配になるのも無理ないですよね。結論から言ってしまうと、

一定規模以下であれば副業禁止規定に抵触しません。

その範囲内であれば誰にも気兼ねすることなく、堂々と不動産投資を行うことができます。ここでいう「一定規模」とは、以下の通りです。

■ワンルームマンション購入は9室まで
ワンルームマンションであれば9室以内であれば、問題ありません。10室以上になってくると、事前の申請と許可が必須になってきます。

■不動産の管理を自ら行わない
公務員の副業が禁止されている理由としては、副業のせいで公務が疎かになる恐れがあるからです。ただでさえ社会的に風当たりが厳しい立場なので、誤解を招くような経済活動は控えなければなりません。そういった意味でいうと、マンションの管理業務を自身で行うと本業に影響がでてっしまう可能性があるので、マンションの管理は管理会社に必ず委託してください。

■年間の家賃収入は「500万円未満」
自衛官(公務員)の不動産経営には、年間の家賃収入上限は「500万円」という基準もあります。これを超える場合には事前の申請と許可が必要になりますのでご注意下さい。これは意外と見落としがちなので注意してください。

※また、過去記事に公務員の副業規定については詳細を記載しておりますので、ご確認ください。

実は間違い!?公務員の不動産投資。副業規定5棟10室の意外な落とし穴!

一定規模を超えた場合は・・・

上記にて記載した一定規模を超えて、不動産投資を行う場合は事前の申請と許可が必要になります。
先ず、所属している部署の所属長に報告し、雇用されている省庁、役所からの許可を仰ぐという形になります。人事院が「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」という書式を公開しているので、必要事項を記入して下記書類と一緒に提出して下さい。
・不動産管理の委託契約書(集金代行契約書又は家賃保証契約書)
・物件概要書(売買契約書など)
・貸借条件一覧表(物件すべての年間の収支一覧表)

③信用力が高いので低金利で借り入れがしやすい。

このブログでも前述しておりますが、不動産投資は信用を資産に変えることができる数少ない投資です。※詳しくは以下をご覧ください。

自己資金が無いなら「マンション経営」一択。その理由は

株もFXも銀行から融資を受けて投資することはできません。逆に、銀行から融資を受けて投資することができるのは「不動産投資」ぐらいなのです。そんな不動産投資を始めるにあたって避けては通れないのが「投資用住宅ローンの借り入れ」です。この借り入れの利率はその融資を受ける人の属性によって異なります。

当然、低金利で借り入れをすることができれば、毎月の銀行への支払が少なくてすみますから、いざマンション経営を始めたときの収益性も大きく異なる訳です。

 低金利で物件を購入するとどれだけ有利か

■例えば、2000万で家賃7万円/月の物件を35年フルローンで購入した場合の比較。

借り入れ金利3.5%の民間企業の方の場合

毎月の銀行への支払8.3万に対して取れる家賃収入が7万円ですから・・・

毎月の収支は単純計算で-1.3万円/月

借り入れ金利1.5%の自衛官の方の場合

毎月の銀行への支払6.1万に対して取れる家賃収入が7万円ですから・・・

毎月の収支は単純計算で+0.9万円/月

上記の比較からも分かるように、「銀行から低金利で融資を受けることができる」という点は、不動産投資をするにあたって物凄く大きなアドバンテージになるのがご理解いただけましたでしょうか??
つまり、自衛官であることで不動産投資の資金調達がとても有利になり、安い金利で借り入れができて、審査も通りやすいわけです。自衛官であればこのアドバンテージを活かさないのはもったいないという他ありません。

単純に上記の収支をみても分かる通り、マンション経営において、自衛官の方々はそもそも「勝ちやすい仕組み」になっているのであります。

基本的に、不動産投資から得られる収入は不労所得です。副業禁止規定への抵触を防ぐという理由からも管理会社に委託するのが一般的なので、不動産経営の細かい業務は全て管理会社が行います。自衛官で本業が忙しい方でも所有している不動産が稼いでくれるので、大きな手間はかかりません。

現役の自衛官の方々は、自分自身が不動産投資において既に有利な状況にあることすら知らない方が多いです。先ほども述べましたように、借り入れにおける絶対的なアドバンテージを活かさない手はありません。自衛官の方は必ずマンション経営を検討してください。

同類カテゴリー記事として以下も参照ください。

看護師が不動産投資をすべき3つの理由

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