楽天銀行の不動産投資ローンの融資基準が凄すぎた!

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最近投資マンションローンの取り扱いを始めた「楽天銀行」さんについてお話ししようかと思います。

区分マンションをローンを使って購入していくと、当然「与信枠」は狭まっていきますよね?

※与信枠に関しては以下リンクを参照ください↓

自己資金が無いなら「マンション経営」一択。その理由は

つまり、不動産を担保にして物件を購入していくわけですけど、返済があまり進んでない状態で急激に物件を買い増し購入していくと、当然限界は来ます。でも物件はまだまだ欲しい!でもこれ以上借り入れができない・・・。そんな状態の方に朗報です!!

まさにそんな方の為にあるような銀行が「楽天銀行」です。

こちらの銀行さんの新規物件への貸付条件ですが、先ず驚くのが、

楽天銀行には「総借」という概念が存在しない。

不動産投資を始めていらっしゃる方なら理解しやすいと思いますが、銀行ってお客さんに貸し付ける限度額をあらかじめ設定してあるんです。例えば「総借1億円(他社銀行含め)まで」という基準があったとしましょう。

で、既にワンルームマンションを他の銀行で5部屋(現在借入残高9500万円)持っていたとして、もう1部屋(2000万円)ローン組んで買いたいな~・・・って思ったとしますよね??でもこの人が借り入れることができるのは1億ー9500万円=500万円までしか借りることができないのです。なのでこの2000万円の物件を購入するのに1500万円の自己資金が必要になってきます。これが通常のパターンです。

ほとんどの銀行には総借り規制がある

で、この「総借」はほとんどの銀行に必ず融資基準として存在しています。例えば、一般的なのは以下のような感じです。

「総借1億まで(他社金融機関含め)」

「総借年収の10倍まで(他社金融機関含め)」

「総借年収の7倍まで(他社金融機関含め)」

でも

楽天銀行にはこの概念がないようです。

極端な話、既に年収の10倍を超えるような借り入れをしている方でも、総借りで1億、2億借りている方でも新規の物件購入のための融資は受けられます。これだと、誰でもお金かりれるじゃん!ってなっちゃいそうですが、さすがにそれはありませんね。

以下の基準を満たさなければなりません。

楽天銀行で融資を受けるための3つの条件

楽天銀行で融資を受けるための基準その①

勤務先が

資本金1億以上且つ従業員500名以上の会社であること。

楽天銀行で融資を受けるための基準その②

年収が500万以上であること。(投資物件を既に持たれている方は、給与収入と不動産所得のバランスが超重要)文章だとわかりずらいので、確定申告の画像を貼ります↓

f:id:toushi-before-after:20171006155421j:plain

見るべきところは2カ所!!非常にシンプルです。青矢印と赤矢印の欄に注目してください。

まず青矢印は、通常の給与収入(5,373,272円)ですね。※源泉徴収票の一番左の大きな数字です。

この申告者の場合ですと、不動産所得を赤字申告しているのが分かりますね??赤矢印ー358,710円の部分です。

この2つの数字を単純に合算する。

それが500万円をこえてればOKです。

 

この人の場合ですと、5,373,272-358,710=5,014,562となりますので、基準その②クリアですね。

楽天銀行で融資を受けるための基準その③

返済比率35%以内ただし、既存物件の返済比率は見ない!

返済比率ってなんだ??自己流で説明しますね。まずほとんどの金融機関の返済比率基準は35%以内です。それを踏まえたうえで・・・

例えば、年収500万円の人がいたとしますよね?取り合えず年収に35%かけてください。そうすると500×35%=175万円という計算になります。じゃあこの175万円がどうしたの?って話になるわけですけど、既存の借り入れなどの年間返済、そして新規購入物件の年間返済などをこの数字から差し引いてマイナスにならなければOKです!

ってわかりづらいですよね。図を入れときます。

例えば、下記図左側のマンションを今現在持っていて、2件目に右の物件買いたいなー・・・と思ったとしますよね。

f:id:toushi-before-after:20171006163352j:plain

通常の銀行だと・・・

175万円ー96万(図の赤部分)ー120万(図のオレンジ部分)=-40万になってしまうので、融資不可能!となってしまうのです。これが俗にいう返済比率オーバーってやつですね。

楽天銀行の場合だと・・・

既存所有物件の返済比率は見ないのです!!つまり

175万円ー120万円(図のオレンジ部分)=+55万になります。マイナスじゃないので余裕で融資OKです。つまり、既に持っている物件の返済負担は無視して大丈夫ということですね。新規に購入する物件の予定返済負担のみ返済比率に算入するわけです。でもこのロジックだと、永遠に物件が買えてしまいますが、楽天銀行での借り入れは1憶以内(楽天銀行のみ、他銀行は含まない)という基準はありますので制限なく物件が買えるわけではないので、ご注意下さい。

もちろん私自身が銀行ではないので、あくまで個人属性や、物件により多少の融資差はでてくるかと思いますので、そこはご了承ください。もしご興味がある方は個別に相談にのりますのでメールください。

そしてこの楽天銀行もまた、「提携金融機関制度」であります。一般ユーザーさんが直接行っても融資してくれる可能性は少ないでしょうね。楽天銀行と提携している不動産販売会社さんから持ち込むしかないと思われます。

※提携金融機関制度については以下過去記事を参照ください。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

お問合せ

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