不動産投資をすると自宅の住宅ローンが組めなくなる?対策は?

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投資マンションのコンルティング営業をしていると、相談者様から「マンション投資を始めると自宅を購入する際に住宅ローンが組めなくなり、マイホームが買えなくなるって聞いたんですけど・・・」といった質問を受けることがあります。

この質問の意図としては、「マンション経営でローンを組むと、自宅のローンが組めなくなってしまうのではないか??」ということです。

マンション経営しても自宅のローンを組むことはできる

ただし、組める金融機関は制限される可能性はあります(もちろん個人属性によって差異あり。)基本的に大手メガバンクでの借り入れは厳しくなると考えたほうが良いでしょう。

ではどこなら住宅ローンを組むことができるのか??

一番確実なのは「フラット35」です。

「フラット35とは?」

住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称。

です。非常に分かりにくいですね。

分かりやすく言うと「国が運営している住宅ローン」です。運営元は独立行政法人住宅金融支援機構です。あれ?この前三井住友銀行に行ったら「フラット35」が使えますよーって言われたけど・・・「住宅金融支援機構」って名前は出なかったなー・・・。

実はフラット35は住宅金融支援機構から直接お金を借りることができない仕組みになっておりますフラット35を取り扱っている銀行窓口にて申し込みをしなければならないのです。

じゃあフラット35を取り扱ってる銀行っていったいどこなの??

下記は、フラット35取り扱い窓口金融機関一覧です。

長いので、スクロールしてとばしちゃってもOKです。

 フラット35の取り扱い金融機関

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山ほどありますね。少し前の情報なので、詳細につきましては、各銀行に個別でお問い合わせください。

ここで注意すべきは、2つだけです。

フラット35で見るべきポイントは2つ

①銀行によって、フラットの金利が異なる。

②銀行によって、事務手数料が異なる。

フラット35は全期間固定金利でありますが、各銀行により一定幅の金利差がございます。また、事務手数料は銀行ごとに異なります。なので、出来るだけ金利の低いところでかつ、事務手数料の安い金融機関を選ぶのがポイントとなります。

メガバンクの変動金に比べると少し高めではありますが、全期間固定金利となれば、メガバンクにも負けません。なので、私個人的に、自宅の住宅ローンの相談を受けたときは基本的にフラット35をお勧めさせてもらっております。

フラット35の3つのデメリット

・物件価格に対しての90%までしか融資してくれない。

・諸費用などの借り入れまでは難しい。

・団体信用生命保険に加入する場合は少し割高。

 

以上となります。一番目、二番目に関しては、ある程度預金があれば問題ありません。もし預金が無い場合でも、窓口銀行の頭金・諸費用ローンなどの斡旋もございますので、少し金利は上がりますが、そちらで融資を受けることも可能です。

三番目の団体信用生命保険に関しては、フラット35の場合「任意加入」となっております。

※団体信用生命保険詳細は過去記事をお読みください。

不動産投資の団体信用生命保険って何?マンション投資が保険代わりに?

基本的に住宅ローンを組む際には団信がすでについており、その保険料は毎月の金利に組み込まれた状態で融資を受けることができます。つまり、保険料の支払いは毎月の金利支払いの中に組み込まれてしまっているということです。

フラット35でも団体信用生命保険に加入できますが、毎月の保険料に関しては若干割高な気がしますね。なので、お客様の年齢や健康状態にもよりますが、団体信用生命保険には入らずに、民間の生保に加入したほうが、同じ保証額でも、より毎月の保険料をコストダウンさせることができます。もちろん掛け捨てで大丈夫ですよ。

フラット35の団信は割高。民間生命保険でその代用を

団体信用生命保険の代わりに民間の生命保険に加入するときのポイントをお伝えいたします。

・年月が経過するごとに保証額が下がって良く「逓減定期保険」に加入することです。

団体信用生命保険の役割は、「加入者に万一があった場合、ローンの残債を無くすこと」であります。なので、残りのローン残債さえ保険で支払えればそれでいいのです。

住宅ローンは支払いをしていくと、年々ローンの残債は減少していきますよね??

つまり、加入する生命保険も年々保証額がローンに合わせて減少していくものを選ぶのが合理的なのであります。それが「逓減定期保険」です。※保険料詳細につきましては、各保険会社様にお問合せ下さい。

支払が進むごとに保証額が減っていくわけですから、その分毎月の支払も一般の掛け捨て定期保険などに比べると安くなります。

フラットの審査では「確定申告での赤字」に気を付ける

話が少し脱線してしまいましたが、とにかくフラット35であれば非常に住宅ローンは組みやすいです。

ただし、マンション経営を始めたばかりの方は注意が必要です。

マンション経営はスタート初年度に大きく経費を計上することができますので、赤字申告される方がほとんどだど思います

フラット35の場合は持っている件数や、実際の収支というより、確定申告で申告した所得を「年収」として見る傾向が強いです

なので、分かりやすく言うと、サラリーマンで年収600万の人がいました。

投資マンションを一気に2件購入して、その年の確定申告上の赤字が150万円でました。となると、600万-150万で450万の年収としてみられてしまうようです。

それを返済比率35%で考えると、450万×35%で157万となります。つまり、購入する物件の年支払と現在の既存借り入れなどをあわせて年間157万以内の支払であれば融資OKということになります。

例えば3500万を金利1.5%で35年で組むと年間支払は130万円となります。特に借り入れが無い人であれば、この程度の借入金額ならば融資OKとなる可能性が高いでしょう。

返済比率に関しては以下の記事でまとめましたのでご覧ください。

 

楽天銀行の不動産投資ローンの融資基準が凄すぎた!

なので、マンション経営を始めた後に自宅を購入する場合は確定申告の申告内容に気を付けましょうあまりに大きな赤字を申告してしまうと、それだけで自宅の融資審査に引っかかってしまう可能性が高くなります。

まあ自宅は買わないのが一番得策なんですけどね。

※以下自宅を買わないほうがいい理由を書いています

持ち家のローンはデメリットだらけ!買ってはダメな4つの理由

まとめ

年収も勤務先も家族状況も人それぞれではありますが、組めるローン額には限界があります。

不動産投資ローンと自宅の住宅ローンは基本的に別物です。

これを一色淡に考えると、「投資マンションを購入する=自宅のローンが組めなくなる」という図式になってしまいます。

大手メガバンクですとそうなってしまう場合もありますが、全ての銀行がそのようになる訳ではありません。

今回のようにフラット35であれば、毎月の収支に関係なく確定申告後の年収で審査してくれるので、大きく赤字さえ出さなければ理論上はいくつ投資物件を所有していても自宅の住宅ローン・マイホームローンを組むことができます。

ただし、住宅ローンも投資物件も審査は総合的判断になりますので、事前に金融機関にしっかりと確認することをお勧めいたします。

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