ワンルームマンション投資のオーナーチェンジ物件とは?利回りが高い?

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中古の投資物件を購入するときに「オーナーチェンジ」と記載がある物件資料をよく目にすると思います。

オーナーチェンジって何??

オーナーチェンジというのは、入居者がいる状態で、物件が売買される、つまりオーナーが変わるという意味です。前のオーナーから次にその物件を購入するオーナーに物件の所有者が変更になる。ということですね。なので、オーナーチェンジ物件(入居者が既についている物件)を購入すると、直ぐに家賃収入を得ることができます。

ただし、お部屋の中の内見をすることはできません。既に住んでいる入居者との話し合いにもよりますが、基本拒絶される場合が多いです。

なので、その入居者が退去した際に、予想以上に室内の傷みが激しく、修繕が必要な場合もありますので、最悪の場合の設備取り換え、室内リフォーム代なども含めて検討する必要があります

※設備取り換え費用などに関しては過去記事を参照ください↓

ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

格安の築古オーナーチェンジ物件

これは私の経験則ですが、賃料の安い物件であればあるほどこういった入居者による室内トラブルが多いように感じます。賃料の安い物件には、基本的にその賃料に見合った年収(資産状況)の方々が入居されます。室内の使い方ひとつをとってみても、常識では考えられないような使い方をしていたり、そのくせやたらと周囲のお部屋の騒音などに関しては超敏感で、四六時中クレームを出すような人も多いので、格安のオーナーチェンジ物件などは本当に注意が必要です。

オーナーチェンジ物件を検討する際の注意点

また、オーナーチェンジ物件を購入する場合には、その入居者がいつから入居しているのか??どんな人なのか??というのもできれば確認してください。(管理会社変更などにより、購入まで分からない場合もあります)

これはなぜ必要かというと、その入居者が販売会社の「仕込み」でないことを確認する為です。悪質な販売会社ですと、表面上の利回りを高く設定して、販売しやすくするために「相場よりも高い賃料」で「販売会社の知り合い」を販売期間中だけ入居させている場合があるからです。

ここまで手が込んでくるとなかなか書類上だけで見抜くのも難しいですが、高い買い物なのですから、出来ることはすべてやりましょう。

相場賃料などは、インターネットなどで調べれば、ある程度分かるはずです。なので、その購入物件の賃料が相場賃料よりも「明らかに高い場合」は「仕込み」の可能性もありますので注意してください

でもメリットもある

このように注意点ばかり書くと、中古物件(オーナーチェンジ)にマイナスのイメージを持ってしまうかもしれませんが、メリットが大きいのは確かです。

しっかりとした入居者で、適正賃料で貸しに出されている物件であれば、収支計算もできるので、中古物件であっても将来の見通しは立てやすいです。

最後に

最後になりますが、やはり「極端に高い家賃」、「極端に高い利回り」の中古物件にはほぼ必ずと言っていいほど、「何か問題」が潜んでいます。そうじゃなければ、そんな高い利回りにする必要ないんですもん。

考え方を変えて、物件を売却する立場になってください。できるだけ高い値段で売ろうと思いますよね?

「高い値段で物件を売却する=利回りは低くなる」

必ずこうなります。その逆に

「安い値段で物件を売却する=利回りは高くなる」

のです。

なので、相場価格で売れる物件であれば、相場で買い手がつくはずなんです

わざわざ、値段を相場より下げて売る人なんていませんよね??

なので、相場よりも極端に「利回りの高い物件」には「値段を相場より下げないと売れない理由」があると考えてください。

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コメント

  1. n-tokumei より:

    自分で物件を調べる時は利回りを気にして探していましたが、利回りの高い物件にはそんなリスクがあるのは知らなかったです。
    次からはそこも踏まえて探してみたいと思います。

  2. toushi-before-after より:

    n-tokumei様
    いつもコメントありがとうございます。
    都内だとワンルームなどでも築15年以内のもので利回り7%以上はほとんど見当たらないと思います。もちろん築古になれば高利回りも期待できますが。リスクとリターンは常にトレードオフとお考え下さい。

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