不動産投資で収益物件を住宅ローンで購入し銀行にバレた!

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間違ってもフラット35などで投資物件を買ってはいけません。

投資物件を居住用の住宅ローン(マイホームローン)を使って購入すると、ペナルティをうける場合があります。

不動産を購入する際に、「現金一括で購入」か「住宅ローンを組んで購入」のどちらか選択することになると思います。多くの場合後者の「住宅ローンを組んで不動産を購入」することになるのですが、

実はその住宅ローンも大きく2つに分けられます。

住宅ローンは大きく分けて2種類

①自身が住む目的で物件を購入するための「一般的な住宅ローン」

②投資目的(貸して家賃収入を得る)の「投資用の住宅ローン」

金利の違い

一般的な住宅ローンの方が投資用の住宅ローンよりも金利は安いです。

一般的な住宅ローン金利は低い。

投資用の住宅ローン金利は高い。

融資における審査基準の違い

一般的な住宅ローンは組む銀行にもよりますが、審査は比較的通りやすいです。

投資用の住宅ローンは審査が厳しく通りにくい傾向にあります。

投資用の住宅ローンは最低年収、最低勤続年数、勤務先の規模、売り上げ、業務内容など、物凄く細かく精査されますので、非常に厳しいです。

尚且つ、投資用ですので、物件そのものの担保力も審査されるため、いくら本人が投資用として物件を買いたくても、そもそもその物件が融資不適格物件だと、ローンを使って物件を購入することはできません。

ローンを組める件数の違い

一般的な住宅ローンは基本的に1件しかローンを組むことはできません。

投資用の住宅ローンは返済比率と総額借り入れから、の判断になりますが、年収の10倍から20倍程度まで貸し付けてくれる銀行さんもあります。

1つの銀行から融資を受ける際に、例えば年収700万の方でしたら、10倍で7000万程度までローンが組めます。なので都内のワンルームでしたら一気に3件程度所有することが可能です。

もちろん1つの銀行からではなく、みなさんいくつかの銀行を上手く組み合わせて融資を取り付け5件、6件・・・・と物件を買い足していくわけです。(※銀行によって融資基準は様々ですので)

金利が低い一般の住宅ローンで投資マンション購入はNG

ここまで書くと、じゃあ一般の住宅ローンって金利低いんだよね?

しかも審査通りやすいんだよね??じゃあこの一般の住宅ローンで投資物件のローン組めれば最高!!って考える人が出てくるのですが、これはダメです。

もし、銀行さんに嘘をついて、投資物件を一般の住宅ローンを使って購入して、その嘘がバレた場合には一括返済を迫られることになります。

また、悪質な場合には銀行から詐欺で訴えられてしまう場合もありますので注意してくださいね。

実際に銀行にバレたら下記のような恐ろしい手紙が・・・

最近、紹介で知り合ったお客様がまさに投資物件を一般の居住用住宅ローンを使って購入しており、銀行から以下のような手紙が届いて、どうしたらよいか??

という相談をうけました。※金融機関より届いた警告の手紙はこちらです。

f:id:toushi-before-after:20170926110322j:plain

こんな手紙ですね。

銀行側としても、物件に住まずに、投資として貸し出しているが分かった場合には全額返済を迫ってくるわけです。上記手紙の内容通りです。

要するに、

あなたが住むっていう前提で居住用として住宅ローンの貸し出ししたんですよ?それを投資用として人に貸し出しするなら「期限前の全額返済義務」に該当するので「全額一括返済」してくれ!

という内容が書いてあります。

購入業者に相談しても無駄

購入者さんは、当初、業者Aより「みんなやってるから全然大丈夫ですよ!!」みたいなノリでこの不動産の紹介を受けたらしいです。

なので、悪いことをしているという意識自体がそもそもなかったとのことでした。

このような警告の手紙が自宅に届いて焦った購入者さんは業者Aに相談したところ

「そんな手紙は一切無視して構わない」

と言い放ったらしいです。

投資用物件を一般の居住用住宅ローンを使って購入を進めてくる業者なんてこんなもんです。

そもそも違法を斡旋している時点でまともな会社ではありません。

彼らはとにかくお金さえ稼げれば何でもいいんです。購入した後の顧客のことなんて全く考えていません。

紹介業者にデメリットはないのか?

のような違法なスキームで物件を紹介した業者Aにリスクはないの??って思いますよね。

だって、そもそもそういった違法行為を斡旋してるわけだから・・・。

普通なら銀行から、もうおたく(業者A)が持ち込んだ顧客には一切融資しない!!ってなりますよね?

我々は投資物件を専門に扱っておりますが、居住用の物件を扱っているところでも、「金融機関」とのつながりは非常に大切です。。

ではなぜこのような違法行為を堂々とできるのでしょうか??

気になったので、契約書類一式を見せてもらいました。

そうすると、契約書類上には業者Aの名前は一切出てこないんですね

仲介会社は業者B、物件売り主は業者Cとなっておりました。

信じられないかもしれませんが、購入者さん曰く、業者B、Cは契約時に1度会ったきりとのことでした。

これって業者Aも業者Bも業者Cも全員グルなんじゃ??って思わざるを得ないですよね。

おそらく業者Bと業者Cは銀行から問い詰められたとしても、「そんなの知りませんでした!!我々(業者B、業者C)は購入者さんに騙されました!貸し出すなんて聞いてませんでした!」みたいなこと言うんでしょうね。

業者Aに関しては、書類上全く名前が出てこないので、「そんなこと知りませんよ」と言えばそれまでの話でしょう。

以上を踏まえたうえで、相談者様にアドバイスしたことは一つです。

「正直に銀行に話しましょう。」

ですね。業者も悪いですが、相談者様も悪いですから。

フラット35などを使って投資物件を安易に買ってはダメ

軽い気持ちで居住用の住宅ローンを使って投資物件を買うと後々本当に大変なことになりますよ

上記のような手紙がバンバン届いて、銀行から電話が毎週かかってきます。常に一括返済の危機に怯えながら生活しなければなりません。

なので、このような提案をしてきた時点で、そのような違法業者との関係は一切断ち切ってください。絶対に信用してはいけません。

このような違法行為を斡旋するような会社は長くは続きません。なぜならこのようなグレーな手法に頼らなければ不動産を販売できない弱い会社だからであります。

投資用として物件を購入する場合、多くのお客様が購入会社に望むことは購入後のアフターフォローです。

はたして、このような違法行為を斡旋するような会社がしっかりとアフターフォローをしてくれるのでしょうか。

自分自身が目先の利益にとらわれて、目先の利益しか考えていない業者から物件を購入してしまうと取り返しのつかないことになってしまいます。

投資物件は投資用の住宅ローンで購入しましょう。

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