公務員の不動産投資は許可がいる?副業にならない条件とは?

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マンション経営において、公務員の方は、非常に優遇された金利でお金を借りることができます。しかも融資の枠(借入総額)も、一般のサラリーマンよりも多く借りることができるのです。

ただし、公務員の不動産投資には大きな障壁があります。それが「副業規定」です。

記憶に新しい事件として以下のニュースを目にした方もいらっしゃるのではないでしょうか。

賃貸収入7000万円の消防士、兼業で懲戒処分

佐賀新聞 1月19日(火)19時12分配信
佐賀広域消防局は19日、マンションや駐車場などの賃貸収入で年間約7千万円を得ていた北部消防署警防1課富士出張所の男性消防副士長(43)に対し、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして減給10分の1(3カ月)の懲戒処分にした。

同消防局によると、消防副士長は自己名義でマンション4棟、駐車場3カ所など15物件を佐賀市内や福岡、熊本県内などに所有、賃貸収入を得ていた。昨年の年収が約7千万円で、確定申告もしていた。昨年10月、住民からの通報を受けて発覚した。副士長は「2005年ごろから父の家業(不動産業)の手伝いで不動産の購入や賃貸をしていた」と話しているという。

簡単に言うと、消防士が賃貸収入で年間7000万円を得てました。それって事業(副業)でしょ?とみなされ懲戒処分を受けたという事例です。

実際に不動産投資をやっている公務員の方は非常に多くいらっしゃいます。もちろんそのすべてが副業とみなされる訳ではありません。先ずは公務員の副業に当たる範囲について詳しく見ていきましょう。公務員は「国家公務員」と「地方公務員」に分けられて、実はそれぞれで規定が異なるので、先ずは国家公務員についてみていきます。

国家公務員が不動産投資で「副業」に該当しないための3つの条件

①物件規模は「5棟10室」以内で

(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

人事院規則14-8

基本的に公務員は副業禁止です。
ただし、「基本的に」です。例外があるのです。それが良く言われる「5棟10室」の規定です。つまり、この基準以上になると事前申請・許可が必要ということです。もっというと「4棟9室」以内であれば何の問題もありません。申請も必要ありません。こちらは国家公務員の人事規則になるので以下詳細載せておきます。

②物件の管理は管理会社に任せる

 (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。

人事院規則14-8

まれに投資用のワンルームやアパートなどの管理業務を自分で行っているオーナーさんがいらっしゃいます。これを「自主管理」と言いますが、公務員の場合はこの自主管理はNGです。

そもそも公務員が副業を規制される理由は、「本業(公務)に支障をきたす可能性があるから」です。

不動産の管理業務は仕事の片手間で出来るようなものではありません。入居者からいつ連絡がくるか分かりませんし、早急に対応しなければならない事態もあります。

そういったことを踏まえると、「自主管理=公務中にも管理業務をしてる」とみなされてもおかしくありません。なので、管理は必ず管理会社に任せてください。

③年間の不動産収入は500万以内

「不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合」

人事院規則14-8

例え5棟10室以内であっても、年間の家賃収入合計が500万円を超えた場合には事前の申請・許可が必要となってます。

大体申請すればOKだよ!みたいないい加減なことを書いている記事も散見されますが、結構シビアですよ。

私の公務員のお客様で、6件目を購入する際に、年間500万以上の賃貸収入を受け取ることになるので、事前申請したところ、普通に却下されましたし。

都内の区分ワンルームだと、家賃が一室大体8万/月くらいになりますので、

8万×12カ月×5件=480万です。

つまり、6件目には賃料収入500万を超えてしまう訳ですね。

なので、上記該当の場合には事前申請はキチンと行ったうえで、投資していきましょう。

地方公務員が不動産投資で「副業」に該当しないための条件

こちらは国家公務員のように明確な基準が一律で決まっているわけではない分非常に厄介です。地方によって基準が大きく異なります。

なので、地方公務員の方で不動産投資を検討されていらっしゃる方は事前に必ず自分の所属地域の副業規定についてしっかりと調べるようにしてください。

場所によってはワンルーム1部屋であっても事前の申請・許可が必要な場合もあります。

不動産投資で一定規模以上になり申請が必要な場合

では、一定規模以上の不動産投資をするためにはどのような手順で申請手続きをすればよいのでしょうか?

下記の書類を準備し、所属部署に提出しましょう。

・「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」

・賃貸管理の委託契約書(自主管理していない、管理を管理会社に任せている!という証明)

・レントロール(毎月の家賃、建物管理費、修繕積立金、管理委託手数料、金融機関への支払などを表にしたもの)

・物件の図面やパンフなど

「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」はこちらのアドレスよりダウンロードできます。

※地方公務員に関しては申請書式なども一律ではありませんので、直接所属部署に確認してください。

投資マンションの営業マンのトークを鵜呑みにしないように

投資用のワンルームマンションの営業マンは非常にいい加減な人も多いです。

また、宅建などの資格に関しても一般の不動産会社に比べると保有率が非常に低いです。

※その理由はこちら

投資マンションの営業マンの宅建取得率はなぜ低いのか。

なので、投資した後に、

副業規定に引っかかってしまっている・・・・物件を処分しなきゃ・・・・

とならないように、あくまで自分自身で、責任を持って調べる必要がありますよ。
投資マンション営業マンのセールストークである「5棟10室までなら副業になりませんよ!」を鵜呑みにしないよう注意してくださいね。

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コメント

  1. 匿名 より:

    SECRET: 0
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    公務員でなく会社員でも副業禁止の会社だと、同じ基準で引っかかったりするのでしょうか?

  2. SECRET: 0
    PASS:
    会社員で引っかかることは先ずないかと思われます。公務員には職業上「全体の奉仕者でなければならない」、といった具体的な決まりがあります。
    ただし、民間会社に関して、「副業禁止」といった会社ルールはあるかもしれませんが、具体的に不動産投資の規模について言及しているような会社規則はいままで見たことがありません。
    なぜそもそも副業がダメかと言えば、その副業で「業務に支障をきたす可能性」があるからだと思われます。
    なので、物件を自分自身で管理したりしない限りは、特に時間を奪われるようなこともないので、会社員の方の業務に支障をきたすこともありません。

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