マンション経営を始めるまでの7つのステップと必要書類一覧。(マンション購入手続き)

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自宅のマンションを購入された経験がある方であれば、ほとんど流れは同じです。
ただし、中には不動産購入未経験の方もいらっしゃると思うので、詳しくご説明させていただきますね。

マンション経営を始めるまでの7つのステップ

1、投資物件販売会社に面談申し込み。
2、物件紹介・資金計画・シュミレーション検討
3、物件申し込み
4、売買契約
5、銀行へローン打診
6、銀行と金銭消費貸借契約
7、決済(引き渡し)

この7つのフローを経てマンション経営スタートとなります。

業者との面談時は強引な営業に要注意

面談に申し込みをし、投資用のワンルームマンション業者と面談する際には注意が必要です。

中には非常に強引に契約を迫ってくるような業者も少なくありません。

だからこそ、面談前にこちらの「マンション投資の営業マンと面談する際の3つの注意点」をご覧下さい。

何の対策もせずに業者と会うと、いつの間にか自分の意に反して業者ペースで話を進められてしまう可能性があります。

頭金、諸費用はどのタイミングで支払うのか??

先ず、「頭金」は契約時の「手付金」と決済までに支払う「中間金」に分けることができます。(※分かりやすく言うと「頭金」=「手付金」+「中間金」です)

例えば、2000万円の物件を買うとして、頭金100万円(諸費用別途80万円)、ローン金額1900万円というプランだった場合・・・。

「頭金100万円」を「手付金10万円」と中間金「90万円」に分けたとすると(配分は業者とお客様の話し合いで決まることが多いです)、契約時に10万円、決済までに中間金90万円と諸費用80万円を振り込む。

という形になります。

つまり、上のフローで言うなら、

4の売買契約時に10万円の支払い。
7の決済時までに中間金90万円と諸費用80万円の合計170万円の支払うということですね。

ローン審査が通らなかったときの支払った手付金の行方

ローン審査に落ちてしまった場合、支払った手付金はしっかりと戻ってきますのでご安心ください(ローン特約 有 の場合)。

もちろん既に中間金を支払っていたとしても、それも全額戻ってきます。

ただし、ここで注意していただきたいのが、売買契約書を結ぶ前の重要事項説明書に、「ローン特約(有)」の記載があるかどうか確認してください。

ローン特約とは??

これは、住宅ローンの承認を受けられなかった場合に白紙解約を認める「住宅ローン特約」または「融資利用特約」のことです。

重要事項説明書にこの「住宅ローン特約」が無いままで契約を済ませてしまい、もし仮に住宅ローンを借りることができなければ、何らかの手段で売買代金に充当する資金を調達しなければなりません。

もし調達できなければ、支払った手付金を放棄して契約解除するか、または所定の損害賠償金や違約金を請求されることになってしまいます。

なので、融資を使って物件を購入される方は、必ず「融資特約があるかどうか」を確認してくださいね。

決済までどのくらい期間がかかるのか?

業者との面談やプラン検討、売買契約、必要書類準備、銀行とのローン面談など全てのフローをこなすのに約1カ程度かかります。

ローンを使用する場合はどんなに急いでも2週間以上はかかります。(現金購入は例外)

ローン審査に必要な書類

これは各銀行によって異なりますが、大体以下のような感じです。

どこで? 何を? 何部?
自分で 免許証コピー (裏表)  
保険証コピー (裏表)  
源泉徴収票 原本、なければコピー 直近3年分
既存借り入れ返済表全て
(自宅、所有物件、車、カードなど)コピー
向こう1年間の返済額が分かるもの
確定申告書控えコピー
(申告していない人は不要)
直近3年分
給与明細 コピー 過去半年分、直近ボ分
既存物件全ての賃貸借契約コピー
(既に投資物件持っている人)
 
賃貸、社宅の方は賃貸借契約書コピー
(月にいくら家賃を支払っているかを確認)
1通
認印  
実印  
返済口座のキャッシュカード  
通帳(エビデンス確認の為)  
役所にて 住民票
(世帯全員、本籍省略、続柄記載)
3通
課税証明書
(給与収入、控除、等全て記載のもの)
※その年の1月1日に住民票のある場所でしか取得できないので注意
直近 3年分
各1通
印鑑証明書 3通
税務署にて
(確定申告者)
納税証明書(その1、その2、その3の2) 直近3年分
各1通


これだけ準備できれば、ほぼ決済までできます。
普段仕事が忙しく、平日に役所に行けない場合などもあると思うので、そういった場合には不動産会社の営業マンに「委任状」をわたせば、代理で取得しに行ってくれる会社もありますので、どうせ物件を購入するなら、担当の営業マンをフルで活用してみてくださいね。

 

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