不動産投資は「属性」と「与信」で成功・失敗が決まっちゃう!?

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不動産投資の醍醐味は信用で資産形成ができることです。

目には見えない与信(信用)を目に見える不動産資産に変換する。これこそが不動産投資の醍醐味であります。自己資金が無くとも資産作りができるわけですね。

「与信」とは

融資の際に金融機関が借り手に対して「この人はどれぐらいの返済能力があるのか?」を判断し、貸付限度額を設定することを言います。個人融資であれ企業融資であれ、考え方は同じです。個人の場合、この与信が重要になってくるのはクレジットカードをつくる際や住宅ローン借入の際でしょう。ある程度の社会的信用がなければお金を借りることはできないようになっています。

与信(信用)はマンション経営で資産になる

社会人にとって、社会的信用は欠かせないものです。与信とはその社会的信用の大きさを借り入れできる金額に置き換えたものです

さて、与信能力については、本人の経済力とは別に勤務先の安定性が重視されることになります。借入をする人の収入とは別に、勤務先の信頼(規模や売り上げ)が与信枠を大きくしてくれるのです。なので、公務員や堅実な優良企業にお勤めの方は、「勤務先も自分の財産」と考えることができます。

そして、こういった勤務先で働いてらっしゃる方は当然高いコンプライアンス意識を持っていると考えられるので、返済能力についても圧倒的に高い評価を金融機関から得られるのであります。つまり、それが借り入れできる金額、金利、年数として、数字で表れてくるのです

与信(信用)を使わないと大損?

与信(信用)は、例え使っていなかったとしても、年を重ねるごとに小さくなっていき、定年(60歳)に近づく頃には無くなってしまいます。

年齢が高齢になれば当然ローンが組めなくなりますし、組めたとしても、金利が高く、期間も短く設定されてしまうケースがほとんどです。その一方で、不動産は一度購入してしまえば無くなることはありません。

サラリーマン、公務員の方々で、この与信(信用)の力、つまりは信用資産の可能性に気づいていらっしゃらない方が非常に多いのが現状です。融資、ローンと聞くとマイナスイメージを持つ方もいらっしゃいますが、その心理的なバリアを乗り越えられた人こそが出来る投資なのです。

投資用マンションローン審査4つのポイント「属性」

マンション投資のローン審査は非常に厳しいです。主にに金融機関からの融資審査において以下の4つのポイントが重要視されます。

①年収

先ず、年収が0円の方に銀行も融資はしません。だからと言って年収1000万無いとダメ!って訳でもないのでご安心ください。

基本的には年収400万円以上あれば、投資マンションローンの使用はできます。ケースバイケースですが、年収300万でも投資マンションローンの融資を受けられた事例もございます。

②勤務先

勤務先の規模は基本的に大きい方が良いです。当然、未上場会社よりも上場会社の方が、有利に融資を受けることができます。ただし、未上場会社であっても、売り上げが良かったりする取り組んでくれる金融機関(オリックス信託銀行など)もありますので、ご安心下さい。ただし、今の㈱東芝さんのように、会社全体で売り上げが悪かったりすると、金融機関もその社員さんには融資をしたがらない傾向にあります。なぜなら倒産のリスクが大きいからです。

③勤続年数

最後にこちらです。基本的に転職したり、退職したり、起業したりすると、今まで積み上げてきた勤続年数が一旦「0」にリセットされてしまいます。なのでほとんどの金融機関で融資条件の中に「勤続3年以上」を盛り込んでいる場合が多いです。ただし、同業転職であれば、会社は変わったとしても勤続年数は継続カウントしてくれる(イオン銀行さんなど)銀行さんもあります。ただし、基本的には、投資マンションローンが組みにくくなってしまうのは間違いありません。

④物件

どんな物件でも融資を受けられる訳ではありません。基本的に都心のワンルームで尚且つ駅からは徒歩10分以内の物件となります。また、極端に築年数の古いワンルームなど(昭和56年以前の旧耐震物件など)になると、そもそも融資を受けられないものが多くなります。

金融機関もその物件を担保にしてお金を貸してくれる訳ですから、ある程度の担保価値のない物件だとそもそも融資をしてくれないのです。

属性の良い人は大事にされ、そうじゃない人は雑に扱われる

上記の①、②、③は基本的に購入するお客さんの「属性」のことです。業界ではあのお客さんは「属性がいい」「属性が悪い」なんて言い方をします。つまり、年収が高くて大企業に勤めていて、勤続年数が長ければ、「属性が良い」訳です。その逆だと「属性が悪い」ということですね。

属性の良いお客さんは1人でワンルームを何件も購入できる人が多いので、営業マンからも凄く丁寧に対応されますが、属性の悪い人は「そもそも買えるかどうかすらわからない」ので雑に扱われてしまうことも多いです。これは業界あるあるですね。「そんな属性悪い客はほっとけ!」みたいな会話が社内では日常茶飯事です。

実は勤続年数が最もネックになりやすい

実は相談を受ける中で、ネックになる割合が最も高いのが3番目の勤続年数なんです。

例えば、年収が高く、勤務先が大きい企業に転職したとしても、基本的に3年が経過しないと投資マンションローンを組むのは難しいです。あとは、起業するにしても基本的には「自営業」扱いとなりますので、会社の決算報告書を3期分提出しなければなりませんので、最低でも3年運営実績が無ければなりません。

大企業から転職される方、起業(独立など)される方、退職される方は、その前に必ずマンション投資を検討してください。

なぜなら、転職、起業、退職してしまうと、そもそも金融機関から融資を受けることが困難になる可能性が非常に高いからです。なので、勤務先や勤続年数も資産のうちと考えることができるでしょう。

マンション投資は「できる人」と「できない人」に分かれます。できない人というのは「そもそも金融機関から融資を受けることができない人」のことであります。なので、万人が取り組める内容ではないからこそ、限定された人々にメリットが出る仕組みとなっているのです。

今でこそ、転職や起業という敷居も一般的に低くなっているので、ご自身の人生のステップアップの為にそういった選択肢を取られる方も大勢いらっしゃると思います。

ただし、こと「マンション投資」に関していうと、そのステップアップという行為自体がネックになってしまう可能性もあるということを十分に認識しておいてください。

ご自宅のローンであれば、①をクリアすれば融資は受けられますが、マンション投資ローンは①、②、③、④のすべてをクリアしなければなりません。なので、始めることが出来る人はそもそも限られており、尚且つ始められる物件も限られているのが現状です。

投資用マンションローンのデフォルト率は低い(返済不能)

しかし、それでもローンが返せなくなるのでは?と心配される方がいらっしゃいますが、例えば投資物件に積極的なスルガ銀行においては、アパートローン金利4.5%と高金利ではありますが、2014年3月末のデータでは、アパートローンを含めた住宅ローンの残高は1兆9,564億円で、1年間で3,000億円以上も積み増していますが、全体の延滞率は0.23%と非常に低いのが実状です。

つまり、99.77%の人は普通に支払いが出来ているのです。 

住宅ローンのデフォルト率「破綻確立」を検証してみましたので、「住宅ローンが払えなくなる破綻割合って?デフォルト率は?」をご覧ください。

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コメント

  1. 匿名 より:

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    信用が資産になるなんて考えたこともなかったです。いい情報が聞けました。ありがとうございます。

  2. SECRET: 0
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    コメントありがとうございます。
    信用資産は場合によって物凄い実物資産になります。眠らせるより活用ですよね。
    今後ともよろしくお願いいたします。

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