投資マンションの営業マンの営業トーク「入居率98%」

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マンション経営の営業をしていると、「御社の管理してる物件の入居率ってどのくらいなんですか??」って聞かれたりします。恐らく、都内でワンルームを販売している会社であれば、大体「入居率98~99%です!」って答えてくると思います

営業マンの言う入居率は本当か

入居率の出し方については、会社により定義の仕方は様々なので、そのポジショントークを鵜呑みにするのは非常に危険です。
しかも、その会社がどの物件を管理していて、実際どの物件が空室か?、なんて調べようもないんですね。なので、現実的にあり得ないですが、管理物件すべてを物件名から号室まで公表しているような管理会社があれば、信ぴょう性はあるとは思いますが・・・そんな管理会社は未だかつて見たことがありません。

入居率の簡易的検索方法

こういった営業トークをする業者は大体が自社のブランドマンションシリーズを販売している、新築専門のデベロッパー(又はその販売会社)が多いので、HOMESなどから、賃貸のキーワード検索で「ブランドマンション名」を入力して空室件数を確認してみましょう。そこで出てきた空室件数÷(100%ー入居率○○%)で算出した数字がその会社のトータル管理戸数と合致していれば、ある程度信用できるかと思います。

例えば、「◯✕」マンションシリーズがあったとしますよね?ホームズホームページから賃貸のキーワード検索で「◯✕」と入力してみましょう。そうすると、◯✕シリーズの空室マンションがピックアップされますので。そこで例えば空室が30件程度出てきたとすると、

30÷(100%-98%)=1500

となります。つまり、◯✕マンションシリーズの管理を1500程度しているのであれば合点がいくという話ですね。そこが大きくずれているようなら・・・

ただ、入居率98~99%というと相当うさん臭く思われるかもしれませんが、実際に都内で駅近の物件を多く管理していれば、そこまでズレた数字でないことは確かだと思います。

ワンルームの入居は場所にもよるが、都心部はつきやすい。

マンション経営で、特に区分のワンルームは一棟などに比べると収益性が低いので、ネットや本などでたまに酷評される方もいらっしゃいますが、立地条件さえしっかりしていれば、空室になっても1か月も立たないうちにほとんど入居者はつきますからね。入居の安定という面でみれば、地方の一棟などに比べると圧倒的に良いです

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