元業者が暴露!【家賃保証の罠・サブリース契約に要注意】

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マンション経営を始めるにあたって、購入されるオーナー様は、会社員・公務員の方々が多いです。
なのでほとんどの方々が賃貸管理業務をマンション販売会社、又はそのグループ会社に任せることになります。
結論から言うと家賃保証はお勧めできません。
その理由は家賃保証(サブリース)のトラブルの多さにあります。
今回は家賃保証の仕組みと具体的なトラブル事例も含めて詳しくお話していきます。

賃貸管理業務は大きく分けて2つ

  1. 一般管理(集金代行など)
  2. 家賃保証(サブリースなど)

業務内容はどちらもほぼ同じで、通常オーナー様がやらなければならない業務(入居者募集、クレーム処理、退去手続きなど)のすべてを行う訳ですが、唯一の違いは、空室時の家賃保証があるか、ないかです。

マンション経営における一番のリスクは空室です。その空室リスクをカバーするために家賃保証(サブリース)があります。

家賃保証とその仕組み

家賃保証とは、読んで字のごとく、空室になった際にも一定額の家賃収入を保証してくれる、管理会社の管理システムのことなんです。

形式としては、家賃保証会社がそのお部屋の入居者となり、そのお部屋を一般の入居者さんに転貸する、という仕組みです。

家賃保証の仕組みを図にしましたのでご覧ください。

管理会社の家賃保証の手数料は毎月の家賃収入の10%~20%程度が相場です。

その手数料が管理会社の収益源となる訳ですね。

単純に考えると、家賃収入の額面は少なくなりますが、それで空室の心配なくマンション経営が出来るのなら非常にメリットが大きいと考える方も多いのではないでしょうか?

ただし、昨今、家賃保証は非常にトラブルも多いです。

以下にサブリースによるトラブルやデメリットをまとめました。

家賃保証のよくあるトラブル・デメリット一覧

保証賃料の減額

保証賃料は通常2年に1回見直しが行われ、保証賃料の減額を要請されるリスクがあります。

「35年一括借り上げ」などという謳い文句もありますが、35年間、同額の賃料が保証されるわけではないので、ご注意を下さい。

家賃減額要請の理由はいろいろとありますが、近隣の賃貸物件相場や建物の老朽化などを理由に要請されるケースが多いです。家賃保証なのに家賃減額請求されるの?と思うか

もしれませんが、あくまで契約期間中に継続して家賃を支払う契約であって、一定額の家賃を支払う契約ではないので注意が必要です。

また、減額要請をされた時に減額を拒否した場合は賃貸管理継続不可能と判断され契約解除になってしまう場合もあります。

つまり、家賃保証を利用していても賃料減額リスクからは逃れることはできないのです。

保証期間中の一方的な解除

スマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」に端を発する、サブリーズの一方的な解約問題や、大手のレオパレスによる保証賃料の減額やそれに従わないオーナーに対してのサブリースの打ち切りにより、オーナー数人がレオパレス社を提訴する事件も発生しています。

上記の事例からも分かるように、長期家賃保証の契約をしていたとしても管理会社の一存で一方的に契約を打ち切られてしまう可能性もございます。

解約するのに多額の違約金

オーナー側から家賃保証契約を解約しようとした場合に違約金が発生する場合があります。

家賃保証契約の解約に必要な違約金は家賃の3カ月~6カ月分と設定している管理会社が多いです。

中には家賃の2年間分の違約金を設定している会社もありますので、注意が必要です。

正直このレベルになってくると、オーナー側からは保証契約を解約するのはほぼ不可能となります。

契約当初に免責期間がある

家賃保証契約に当たって、契約当初の1カ月~3か月程度は家賃振り込みがなされない(免責)場合もあります。

または、最初の一人目の入居者が付くまでは家賃振り込みがなされない(免責)という契約も多いです。

なので、「購入して数カ月間は空室状態」という場合も多く、その空室期間の支払はオーナーが負担しなければなりません。

多額の修繕費用やリフォームの請求

マンション経営は定期的なリフォームやメンテナンスが必要不可欠です。

家賃保証会社がリフォーム会社・メンテナンス会社に修繕を依頼するわけですから、当然家賃保証会社も利益を上乗せして、オーナーに請求することになります。

場合によっては非常に高額なリフォーム・メンテナンス費用を請求される場合もありますので、注意が必要です。

家賃保証は管理会社の奴隷契約

持ってるお部屋の賃料は下がっていないが、この賃料では入居者がつかないので・・・という理由で、家賃保証額を下げらてしまう場合も多くあります。

なぜかというと家賃保証の契約条項で「いくらの家賃で入居者に貸し出しているか?」を確認することができないような契約内容になっている場合が多いからです。

なので、家賃保証を選ぶ場合には、保証契約の期間中も入居者に貸し出す賃料を正確に把握(教えてもらえるのか)できるのかどうか?を確認しておいた方が良いですね。

契約時にその条文を消してくれ、と言えば消してくれる可能性もありますので、言わないよりは言ったほうがお得です。

まとめ

一見すると、家賃保証は「管理会社」がオーナーさんのリスクを肩代わりしてくれているように錯覚しがちですが、そんなことはありません。

管理会社もビジネスで行う訳ですから、採算の合わない物件を家賃保証契約する筈がありません。

契約内容に関しても、管理会社に不利な契約をわざわざ管理会社が結ぶのも考えにくいです。

ということは、家賃保証契約を結んだ時点で管理会社に利益を搾取されてしまう可能性が非常に高いと言えます。

だからこそ、マンション経営は家賃保証に頼るべきではないのです。

家賃保証に頼らなければ成り立たないような賃貸経営は必ず破綻します。

それは昨今のかぼちゃの馬車のシェアハウス問題で露呈しました。

ワンルームマンション投資は単身者の賃貸ニーズへの投資です。
需要のある地域でマンション経営できれば、家賃保証を使わずともリスクを最大限に抑えることができるのです。
  • 家賃保証を解約したい。
  • 空室で困っている。
  • 物件を売却したい。
  • 物件を購入したい。
  • 提案を受けているが第三者の意見が欲しい

など、ワンルームマンション投資に関することであれば、何でも構いませんのでこちらのお問い合わせフォームよりご相談下さい。

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