家賃保証の罠!サブリース契約に要注意!

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マンション経営を始めるにあたって、購入されるオーナー様は、会社員・公務員の方々が多いです。なのでほとんどの方々が賃貸管理業務をマンション販売会社、又はそのグループ会社に任せることになります。

賃貸管理業務は大きく分けて2つ

①一般管理(集金代行など)

②家賃保証(サブリースなど)

業務内容はどちらもほぼ同じで、通常オーナー様がやらなければならない業務(入居者募集、クレーム処理、退去手続きなど)のすべてを行う訳ですが、唯一の違いは、空室時の家賃保証があるか、ないかです。マンション経営における一番のリスクは空室です。その空室リスクをカバーするために家賃保証(サブリース)があります。

家賃保証とは?

家賃保証とは、読んで字のごとく、空室になった際にも一定額の家賃収入を保証してくれる、管理会社の管理システムのことなんです。形式としては、マンションの入居者が管理会社となり、その管理会社が一般の入居者さんに転貸する、という仕組みです。

え!じゃあマンション経営するなら絶対家賃保証がいいじゃってなりますよね?確かに空室になった場合には良いですよね。でもデメリットもあります。

家賃保証のデメリットとは?

①毎月の家賃保証手数料が高い。

一般管理の手数料は家賃の5%程度、家賃保証の手数料は家賃の10%~15%程度の管理会社がほとんどです。なので、保証を選ぶと、手数料の高い分毎月の収支バランスが悪くなります。

②当初1~2か月の免責期間がある。

これは管理会社によりさまざまですが、契約より1~2か月は免責で家賃入金0円の期間が設けられている場合がありますのでご注意下さい。

③家賃保証額が減額される可能性がある。

保証賃料は通常2年に1回見直しが行われ、保証賃料の減額を要請されるリスクがあります。「35年一括借り上げ」などという謳い文句もありますが、35年間、同額の賃料が保証されるわけではないので、ご注意を。

家賃減額要請の理由はいろいろとありますが、近隣の賃貸物件相場や建物の老朽化などを理由に要請されるケースが多いです。家賃保証なのに家賃減額請求されるの?と思うかもしれませんが、あくまで契約期間中に継続して家賃を支払う契約であって、一定額の家賃を支払う契約ではないので注意が必要です。また、減額要請をされた時に減額を拒否した場合は賃貸管理継続不可能と判断され契約解除になってしまう場合もあります。つまり、家賃保証を利用していても賃料減額リスクからは逃れることはできないのです。

※大手投資マンション販売会社などでもそれは変わりません。曖昧な説明で流されてしまう場合もありますので、そこは徹底的に追及を。↓

シノケンの35年サブリース(家賃保証システム)について問い合わせてみた。

家賃保証は管理会社のほぼ言いなり。だからこそ交渉を。

実際の持ってるお部屋の賃料は下がっていないが、この賃料では入居者がつかないので・・・という理由で、家賃保証額を下げらてしまう場合も多くあります。なぜかというと家賃保証の契約条項で「いくらの家賃で入居者に貸し出しているか?」を確認することができないような契約内容になっている場合が多いからです。なので、家賃保証を選ぶ場合には、保証契約の期間中も入居者に貸し出す賃料を正確に把握(教えてもらえるのか)できるのかどうか?を確認しておいた方が良いですね。契約時にその条文を消してくれ、と言えば、消してくれる可能性もありますので、言わないよりは言ったほうがお得です。

 

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